Nawet 20 tys. zł za metr zapłacisz za luksusowy apartament w centrum Warszawy, 12 tys. będzie cię kosztowała stawka za takie mieszkanie w centrum Krakowa, a około 9 tys. przy starówce w Gdańsku i we Wrocławiu. Zdarzają się też nieruchomości w cenach zbliżonych do średnich rynkowych, ale zazwyczaj z prawdziwymi apartamentami mają one niewiele wspólnego.

364 – tyle ofert sprzedaży apartamentów znajduje się obecnie w WGN. Takie miasta jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Mielno i Kołobrzeg mają najszerszą obecnie ofertę z tego segmentu. Problem w tym, że określenie apartament jest w naszym kraju bardzo często nadużywane. W wielu przypadkach dotyczy po prostu mieszkań o podwyższonym standardzie. Dlatego zanim odpowiemy na pytanie, ile trzeba wydać na mieszkanie w prawdziwym apartamencie, należy określić, co rozumiemy przez to pojęcie.

Podstawowy błąd, bądź celowa manipulacja, w przypadku nieruchomości określanych w Polsce jako apartamenty, polega na tym, że nazywa się w ten sposób mieszkania zbyt małe.Apartament – to najkrócej rzecz ujmując luksusowe mieszkanie zapewniające wszelkie wygody właścicielowi, a wśród nich najważniejszą, czyli przestrzeń.

Przyjmuje się, że tego typu mieszkania muszą mieć przynajmniej 90 – 100 m kw. by mogły nosić miano apartamentów. Dlatego badając ceny przyjmiemy dolną granicę powierzchni wynoszącą 90 m kw.

Druga ważna sprawa, poza wykończeniem w najwyższym standardzie i dużą powierzchnią, to oczywiście lokalizacja. Apartamenty musi cechować wyjątkowe położenie – np. na górnych piętrach wieżowców, na prestiżowych ulicach centrów miast itp. Przegląd ofert także tutaj każe postawić w wątpliwość wiele inwestycji, które niekoniecznie cechuje świetne, prestiżowe położenie, a jednak noszą zaszczytne miano apartamentu.

Ważne jest też kryterium bezpieczeństwa i prywatności. Apartamentowce powinny mieć zapewnioną ochronę i monitoring. Standardem w przypadku tego typu mieszkań jest również winda, klimatyzacja i oczywiście garaż podziemny. Dodatkowo, w budynku powinny być zapewnione dodatkowe usługi np. siłownia, solarium itp. oraz zabezpieczenie przed hałasem.

Jeśli więc „przyłożyć” te kryteria do ofert sprzedaży nieruchomości, określanych jako apartamenty, okaże się, że bardzo wiele z nich nie spełnia podstawowych wymogów. Przykładowo – z ponad 360 ofert sprzedaży apartamentów w WGN, z obszaru całego kraju, tylko 94 to nieruchomości o powierzchni przynajmniej 90 m kw.!

Średnia cena metra kwadratowego takich mieszkań w całej Polsce wynosi 6100 zł za metr, i jest wyższa o około 2300 zł od średniej cenowej mieszkań w skali całego kraju, która wśród ofert WGN wynosi 3800 zł od metra. Oznacza to więc, że apartamenty są średnio o 60 proc. droższe od zwykłych mieszkań.

Jak kształtują się ceny w największych miastach?

Warszawa – kupno najtańszego apartamentu to wydatek przynajmniej 750 tys. zł, najdroższe sięgają ponad 3 mln.

Wśród przykładowych, skrajnych cenowo ofert w Warszawie znajdziemy choćby 100 metrowe mieszkanie na Bemowie, na nowym osiedlu z 2002 roku. Cena metra w tym przypadku wynosi 7500 zł i jest zbliżona do średniej stawki dla stolicy. Z kolei wśród najdroższych nieruchomości będzie apartament na warszawskim Śródmieściu. 115 metrowa nieruchomość w samym centrum miasta, 300 metrów od Parku Saskiego, wykończona w najwyższym standardzie kosztuje 20 tys. zł za metr kwadratowy, a koszt całości to ponad 2 mln.

Inne przykłady luksusu w Warszawie, które wymagają wielkiej gotówki, to choćby 240 – metrowy apartament w przedwojennej kamienicy na Ochocie. Nabywca tego luksusowego mieszkania musi na nie wyłożyć ponad 3 mln zł.

Wrocław – tutaj potencjalny nabywca apartamentu może mieć problem ze znalezieniem nieruchomości, która rzeczywiście spełnia pożądane wymogi. Wśród ofert WGN tylko jedna dotyczy mieszkania apartamentowego o powierzchni powyżej 90 m kw., dlatego ciężko wyciągać na tej podstawie jakąś średnią cenową. Komfortowe mieszkanie na strzeżonym, monitorowanym osiedlu o powierzchni 105 m kw. zostało wystawione do sprzedaży za 620 tys. zł, czyli około 6 tys. zł od metra kwadratowego. Taka stawka nie odbiega od średniej cenowej dla wrocławskiego rynku wtórnego, która wynosi właśnie około 6 tys.

Kilka nieruchomości sprzedawanych we Wrocławiu jako apartamenty znajdziemy też na rynku pierwotnym, w cenie 8 tys. zł za metr. Dotyczy to mieszkań o podwyższonym standardzie na strzeżonym osiedlu na Hubach. Problem w tym, że żadna z tych ofert nie spełnia podstawowego kryterium, czyli powierzchni. Największe z mieszkań mają 65 m kw.

Kraków – tu będziemy mieli mniejszy niż we Wrocławiu problem z „ustrzeleniem” prawdziwego apartamentu. Obecnie 18 ofert w WGN spełnia wymogi, pozwalające zakwalifikować mieszkanie o podwyższonym standardzie do grona apartamentów.

W Krakowie za luksus zapłacimy przeciętnie na rynku wtórnym 8400 zł od metra kwadratowego, to o 800 zł, czyli nieco ponad 10 proc. więcej od średnich cen w stolicy Małopolski. Stawka wydaje się więc niewygórowana, ale jeśli potencjalny kupiec będzie szukał apartamentu w naprawdę prestiżowej lokalizacji, będzie zmuszony wydać o wiele więcej.

12 tys. zł za metr – to koszt, jaki trzeba ponieść, jeśli chcemy mieszkać w apartamencie w centrum Krakowa. Cena luksusowego, dwupoziomowego apartamentu, w kamienicy z 1905 roku na Starym Mieście, w okolicach ulicy Karmelickiej wynosi 1,4 mln zł.

Gdańsk – tutaj średnie ceny apartamentów mogą zadziwiać, gdyż kształtują się na poziomie 5800 zł od metra kwadratowego. Jednak krytyczne przyjrzenie się tym ofertom prowadzi do takich samych wniosków, jak w przypadku innych miast. Za prawdziwy apartament wyróżniający się nie tylko powierzchnią, wysokim standardem, ale i prestiżową lokalizacją trzeba zapłacić o wiele, wiele więcej.

I tak: komfort życia na 130 metrach kwadratowych na gdańskim Śródmieściu, w budynku wpisanym w historyczną zabudowę Starego Miasta, będzie nas kosztował 1,2 mln zł, czyli około 9200 zł od metra kwadratowego.

Na przeciwnym biegunie gdańskich ofert określanych jako apartamenty znajdziemy z kolei choćby mieszkanie 117 metrowe na nowym osiedlu w lokalizacji Gdańsk – Siedlce. Tu cena wynosi 4 tys. zł za metr, jednak określenie apartament dotyczy w tym przypadku tylko wymogu powierzchni, bowiem nie mamy do czynienia ani z prestiżową lokalizacją, ani z wysokim standardem (mieszkanie jest w stanie deweloperskim).

Na podstawie powyższych ofert można więc powiedzieć, żerynek apartamentowy w Polsce cechuje duża różnorodność, ale niekoniecznie jakość. W praktyce nieruchomości, które spełniają wszystkie surowe wymogi apartamentów to są pojedyncze przypadki. Najwięcej z nich znajdziemy w stolicy i w Krakowie i tam też są najwyższe ceny. Na podstawie ofert z WGN możemy powiedzieć, że za luksusowy apartament w centrum dużego miasta trzeba zapłacić przynajmniej 8 – 9 tys. zł za metr kwadratowy.

Zdarzają się oferty ze stawkami o wiele niższymi, ale bardzo często – zwłaszcza na rynku pierwotnym – dotyczą one po prostu mieszkań dużych, za to niespełniających innych wymogów apartamentów. Przykładowo – deweloper buduje nowe osiedle na obrzeżach miasta, gdzie niektóre lokale maja powyżej 90 m kw. a dodatkowo osiedle jest monitorowane i to wszystko – jego zdaniem – wystarcza by nazwać mieszkanie apartamentem. Takich ofert jest dużo, ale – ponieważ nie wyczerpują one kryteriów, jakie musi posiadać prawdziwy apartament, nie mogą być brane pod uwagę.

Apartamenty w Polsce po górce cenowej z lat 2007 – 2008 przeszedł chyba największą korektę jeśli chodzi o stawki. Ceny w wielu przypadkach, szczególnie na rynku pierwotnym, spadły nawet o 40 proc., jednak uważne przyjrzenie się tym ofertom prowadzi do wniosku, że prawdziwe, rzeczywiście atrakcyjne nieruchomości, które zasługują na miano apartamentów, nadal trzymają wysoką cenę i tu znacznych obniżek nie było. Oznacza to, że dekoniunktura boleśnie zweryfikowała oczekiwania cenowe wobec mieszkań, które co najwyżej można określić jako lokale o podwyższonym standardzie, ale nie apartamenty. Mówiąc inaczej: wiele z tych ofert było przewartościowanych, i zastój na rynku doprowadził do urealnienia wygórowanych oczekiwań cenowych. Dzięki temu sprzedający uważniej teraz szafują określeniem apartament i częściej używają go w odniesieniu do nieruchomości, które rzeczywiście na to zasługują.

Justyna Ocimek

Analityk WGN