Nikt w Polsce nie ma większej oferty sprzedaży nieruchomości zabytkowych co WGN.
ZOBACZ WIĘCEJ: Łączna oferta WGN nieruchomości zabytkowych to ponad pół tysiąca.
W lipcu rozpoczną się prace budowlane nad apartamentowcem przy ulicy Siennej 65. Jeszcze przed rozpoczęciem budowy budowy Yareal sprzedał już ponad 60 proc. z oferowanych 80 apartamentów. Wybrano również właśnie wyboru generalnego wykonawcy inwestycji, którym została firma Fundamental Group. Continue reading
Polski rynek nieruchomości luksusowych nabiera rozpędu. Przybywa realizacji z najwyższej półki, co więcej – luksusowe apartamenty, zabytkowe odrestaurowane pałace, kamienice, dwory, mieszkania o podwyższonym standardzie coraz lepiej się sprzedają. Inwestorzy widzą w takich obiektach pewną lokatę kapitału. Continue reading
Od około 8 tys. zł za metr kwadratowy do nawet powyżej 20 tysięcy – takie są stawki za apartamenty na sprzedaż we Wrocławiu. Stolica Dolnego Śląska to jeden z najbardziej rozwiniętych w Polsce rynków nieruchomości luksusowych. Ustępuje tylko Warszawie, natomiast może się równać Krakowowi czy Gdańskowi. Inwestorów zachęca nie tylko bogactwo atrakcyjnych lokalizacji i nieruchomości z wyższej półki na rynku pierwotny i wtórnym, ale również wysoka zyskowność inwestycji pod wynajem. Continue reading
Chcesz mieszkaniowego luksusu? Szykuj przynajmniej dwukrotność średnich stawek w twoim mieście. Tyle kosztują polskie apartamenty. Te „zwykłe” są wyceniane na przynajmniej 9 – 10 tys. zł/mkw. Najbardziej luksusowe mogą kosztować jednak i drugie tyle. Continue reading
Zapłacisz przynajmniej 70 – 100 zł czynszu za wynajem metra kwadratowego luksusowego mieszkania w centrach takich miast jak Warszawa, Wrocław, Kraków czy Gdańsk. Wysokie ceny spotykamy też m.in. w kurortach nadbałtyckich. Continue reading
Nawet 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy może kosztować apartament nad Morzem Bałtyckim w takich kurortach jak Łeba, Ustka, Międzyzdroje, Świnoujście, Sopot. Na wycenę wpływ ma przede wszystkim lokalizacja. Liczy się bliskość plaży i możliwość podziwiania tafli morskiej z własnego tarasu. Continue reading
Rynek apartamentów w Polsce dzieli się na dwa “światy” – kilka wiodących metropolii z Warszawą na czele, gdzie powstają najbardziej prestiżowe i najbardziej luksusowe obiekty, oraz całą resztę miast regionalnych. W tych ostatnich ceny są znacznie niższe, choć również i tu przybywa apartamentowców i mieszkań o podwyższonym standardzie. Continue reading
Stolica Dolnego Śląska to jeden z najważniejszych rynków nieruchomości w Polsce – także segmentu premium. Ma do zaoferowania szereg bardzo ciekawych realizacji – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Dynamicznie rozwijający się sektor nowoczesnych usług m.in. dla biznesu, duża liczba studentów i przyjezdnych z zagranicy – wszystko to w połączeniu z niebanalną ofertą mieszkaniową, sprawie że Wrocław jest obecnie w ścisłej czołówce lokalizacji apartamentowych w naszym kraju. Continue reading
Poznań to bardzo ciekawy wielkomiejski rynek mieszkaniowy, atrakcyjniejszy pod względem relacji ceny do lokalizacji niż inne porównywalne wielkością miasta w Polsce. Bogata oferta w segmencie apartamentów pozwala znaleźć dobrze zlokalizowane luksusowe mieszkanie w przystępnej cenie. Duży odsetek mieszkań kwalifikuje się też do programu MDM.
Z zestawienia cen transakcyjnych NBP wynika, że za nowe mieszkania w stolicy Wielkopolski należy płacić średnio 6200 zł od metra. Na rynku wtórnym średnia cenowa wynosi 5000 zł i jest znacznie niższa od stawek w porównywalnych wielkością miastach – w Warszawie (7170 zł). Krakowie (5780 zł) czy we Wrocławiu (5200 zł). Także – nieznacznie niższe – są ceny mieszkań nowych: w Warszawie wynoszą 7500 zł, w Krakowie 6340 zł, a we Wrocławiu kształtują się na podobnym poziomie – 6170 zł.
Poznań cechuje się dosyć niskimi cenami segmentu Premium, który zresztą nie jest tu tak rozwinięty jak w Krakowie czy Warszawie. Stawki za apartamenty w dobrych lokalizacjach kształtują się już na poziomie 7,5 – 8 tys. zł. We Wrocławiu jest to 8,5 – 9 tys. a w Krakowie i Warszawie za świetnie zlokalizowane apartamenty trzeba płacić powyżej 10 tys. zł od metra kwadratowego.
Poznań to miasto, które ma do zaoferowania również łatwy dostęp do nieruchomości z dopłatą MDM, nawet w dobrych lokalizacjach. Odsetek oferty kwalifikującej się do programu jest wysoki, dzięki wysokim poziomom limitów cenowych, zbliżonych do stawek średnich. Nieruchomość z państwową dopłatą można kupić nawet w bardzo dobrej lokalizacji, ale minusem jest pośredni wpływ na wzrost cen nieruchomości.
Wg Amron – Sarfinblisko 60 proc. mieszkań w ofercie deweloperskiej z Poznania spełnia wymogi MDM, a na rynku pierwotnym takich mieszkań jest ponad 30 proc. Tym samym Poznań, to drugie po Łodzi z największych miast w Polsce, pod względem dostępności oferty z państwową dopłatą.
Jeśli chodzi o poznański rynek pierwotny najdroższe są takie lokalizacje, jak: Stare Miasto, Stare Winogrady, Rataje, Winiary, Sołacz, św. Łazarz oraz Grunwald Południe. Najtaniej nowe mieszkania kupimy natomiast w takich rejonach, jak: Ostrów Tumski-Śródka-Zawady-Komandoria, Starołęka Minikowo-Marlewo oraz Morasko-Radojewo.
Ceny oczywiście spadają wyraźnie, wraz z oddalaniem się na peryferie. W takich lokalizacjach na poznańskich rogatkach jak: Baranowo, Rokietnica, Plewiska, Głuszyna czy Junikowo stawki zaczynają się już od 3900 zł za metr, a przeciętne stawki kształtują na poziomie 4500 – 5000 zł.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
Polscy bogacze inwestują w luksusowe apartamenty głównie w kraju. Wg nich luksus zaczyna się od ceny wynoszącej przynajmniej 16 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Odbiorcami polskiego segmentu nieruchomości Premium są głównie osoby zasiadające na kierowniczych stanowiskach, menadżerowie, przedsiębiorcy, przedstawiciele wolnych zawodów. Apartamenty kupują najczęściej po 40 – tce.
Taką charakterystykę polskich klientów rynku luksusu w nieruchomościach dostarcza raport za 2015 rok KPMG i REAS pt „Rynek nieruchomości luksusowych w Polsce”.
Wg autorów raportu segment apartamentów w naszym kraju stanowi około 4 do 6 proc. całego rynku mieszkaniowego. Roczna wartość transakcji to około 460 mln zł. Wg REAS średnie ceny wynoszą od 8800 zł/ mkw. w Poznaniu do ponad 16 tys. zł/ mkw. w Warszawie. Wg analityków WGN zasadny jest podział na apartamenty „popularne” z cenami w wiodących miastach na poziomie średnim wynoszącymi około 10 tys. zł (w Warszawie jest to około 12 tys.) oraz apartamenty najbardziej luksusowe, gdzie stawki zaczynają się od około 20 tys. Jeśli chodzi o górne granice cenowe – spośród najbardziej znanych i rozpoznawalnych projektów można podać przykład Złotej 44 w Warszawie, ze stawkami maksymalnymi na poziomie 40 tys. zł od metra kwadratowego.
Standardem polskich nieruchomości luksusowych jest monitoring, który posiada 95 proc. inwestycji. W recepcję wyposażonych jest 74 proc. Klimatyzację ma blisko połowa (48 proc.), ochronę 31 proc. 24 proc. inwestycji oferuje swoim mieszkańcom salon fitness, 21 proc. saunę, a 17 proc. basen. Usługi concierge ma 13 proc. luksusowych mieszkań, wybudowanych w naszym kraju po 2009 roku.
Należy zaznaczyć, że grono bogaczy w Polsce, których stać na luksus, na tle Zachodu, jest ciągle niewielkie. W terminologii międzynarodowej osoby, które są odbiorcami rynku dóbr luksusowych, określa się jak HNWI (ang. high net worth individuals). Pod tym pojęciem kryją się ludzie, którzy dysponują aktywami płynnymi wynoszącymi co najmniej milion dolarów. W Polsce ich liczbę szacuje się na około 47 tys. Dla porównania w Grecji taki osób jest 90 tysięcy, w Niemczech blisko 2 mln, a we Francji 2,5 mln. Polacy jako społeczeństwo ciągle plasują się w unijnym ogonie (23 miejsce), jeśli chodzi o bogactwo. W 2014 roku na jednego obywatela naszego kraju przypadał majątek wart około 22 tys. dolarów. Średnia unijna to 153 tys. dolarów.
Kto w Polsce jest właścicielem luksusowej posiadłości lub apartamentu? Spośród osób badanych odpowiedź twierdzącą dało ponad 60 proc. respondentów o dochodach miesięcznych wynoszących powyżej 20 tysięcy złotych i 47 proc. osób, które zarabiają w przedziale od 10 do 20 tysięcy.
Z dysproporcji w zamożności w porównaniu do Europy Zachodniej wynika fakt, że polscy milionerzy inwestują w nieruchomości luksusowe głównie w Polsce. 99 proc. badanych udzieliło właśnie takiej odpowiedzi.
Polscy posiadacze apartamentów to najczęściej przedstawiciele kadry kierowniczej np. menadżerowie dużych korporacji. Spory odsetek nieruchomości przypada też na prywatnych przedsiębiorców, a na trzecim miejscu są osoby wykonujące wolne zawody – np. notariusze, adwokaci itp. Wśród respondentów o ponadprzeciętnych dochodach, zajmujących wyżej wymienione stanowiska, co najmniej połowa zadeklarowała posiadanie luksusowej nieruchomości. Mniejszy udział nabywców (25%) występuje w grupie pracowników umysłowych i specjalistów. Jeśli chodzi o wiek – najczęściej apartamenty kupują ludzie „po czterdziestce” (ponad połowa respondentów). Z kolei w najmłodszej grupie wiekowej (do 30 lat) na luksus może sobie pozwolić około 33 proc. badanych.
Jaki jest ich tryb życia, upodobania, usługi z których korzystają? Z badań wynika, że blisko połowa osób o dochodach wynoszących przynajmniej 20 tys. zł regularnie żywi się w luksusowych restauracjach oraz korzysta z usług typu housekeeping, natomiast jedna trzecia ma prywatnego trenera sportowego. Z kolei usługi concierge okazjonalnie znajdują odbiorców u 17 proc. osób bardzo zamożnych.
Luksus w nieruchomościach, wg osób, które stać na drogie apartamenty, zaczyna się od ceny wynoszącej przynajmniej 16 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Cezura cenowa u osób bardzo zamożnych (dochody powyżej 20 tys. zł miesięcznie) jest nieco wyższa i wynosi 17 tys. zł od metra. Jak podkreślają autorzy raportu: zauważalne jest także zróżnicowanie w postrzeganiu luksusowych nieruchomości ze względu na płeć. W oczach badanych mężczyzn minimalna cena za jeden metr kwadratowy luksusowego apartamentu wynosi nieco ponad 17 tys. zł, podczas gdy kobiety były skłonne uznać za wartość graniczną już 14,6 tys. zł.
Marcin Moneta, Dział Analiz WGN
Rynek nieruchomości obfituje w ekskluzywne apartamenty, wille i ogromne rezydencje. Jednak ze względu na koszt zakupu tych nieruchomości, niewielu może sobie na nie pozwolić. Gdzie chciałby mieszkać Polak, którego majątek przekracza milion złotych? Continue reading
Dynamicznie rośnie rynek kompleksowych usług związanych z aranżacją i wykończeniem mieszkania na zamówienie. Firmy nie ograniczają się tylko do prac budowlanych. W ramach kontraktu przygotują projekt, kupią i dostarczą materiały, a nawet zorganizują przeprowadzkę. Czy takie rozwiązanie się opłaca? To zależy.
W Polsce tzw. standard deweloperski to ciągle dominująca forma oddawania mieszkań. W powszechnej świadomości funkcjonuje też przekonanie, że wykańczanie własnymi siłami jest dużo tańsze, niż przy zamówieniu pod klucz, czy kompleksową usługę odpowiedniej firmy.
Ile kosztuje wykończenie mieszkania? Oczywiście, wszystko zależy od standardu. Przyjmuje się, że średni koszt to około 800 zł/ mkw. Są to jednak wyliczenia wyłącznie orientacyjne i należy do nich podchodzić z odpowiednim dystansem, bo – jak to zwykle bywa – praktyka weryfikuje wszystko.
Teoretycznie siłami wujka, brata, czy szwagra, robocizna prawdopodobnie będzie tańsza, ale też naprawdę rzadko się zdarza by nasz znajomy, czy ktoś z rodziny potrafił zrobić dla nas wszystko. Niewykluczone więc, że będziemy musieli szukać dodatkowych ekip do poszczególnych prac. Po drugie: wykończenie na własną rękę wiąże się z kosztem poświęcenia własnego czasu i energii. Kuzyn albo wujek nie wybierze za nas materiałów budowlanych i ich za nas nie dostarczy na miejsce (może nam pomagać, ale nie zrobi tego sam). Mało prawdopodobne, by miał też rabaty w hurtowniach materiałów budowlanych, no chyba, że sam prowadzi firmę. Wujek nie zrobi też dla nas projektu. Finalny stan będzie więc w dużej mierze niewiadomą. Koszt poświęcenia własnego czasu i energii wydaje się sprawą niewymierną, ale tylko pozornie. Jeśli na czas remontu będziemy musieli wziąć urlop w pracy, czy też zrezygnować z niektórych zleceń (jeśli pracujemy na własną rękę) da się, przynajmniej orientacyjnie, wyliczyć ile taka impreza będzie nas kosztować. W grę wchodzą także koszty paliwa i inne dodatkowe obciążenia. Nie może też liczyć na to, że ktoś wyręczy nas w kupnie i dostarczeniu mebli i sprzętu AGD. Wszystko to będzie na naszej głowie.
Jeśli właściciel mieszkania zdecyduje się na usługę profesjonalnej firmy – najprawdopodobniej zacznie się od projektu, za który będzie musiał zapłacić, ale który nie będzie obligował go do dalszej współpracy z firmą. Ceny wahają się od kilkudziesięciu do kilkuset złotych za metr w zależności od skomplikowania projektu oraz doświadczenia i renomy wykonujących je osób. Co prawda wydaje się, że to podbijanie kosztów, ale można też podejść do sprawy inaczej. Klient zyskuje projekt aranżacji, z którym może przyjść do kolejnej firmy, lub według niego próbować działać samemu.
Jeśli zdecyduje się na dalszą współpracę, najczęściej będzie mógł wybierać spośród pakietów remontowych, które obejmują różny zakres prac. Te podstawowe ograniczają się do prac budowlanych, położenia paneli, malowania, położenia płytek w łazience i białego montażu, dostawy materiałów budowlanych. W wersji bogatszej – klient dostaje ofertę z dostarczeniem mebli kuchennych, sprzętu AGD, szafy na wymiar w hallu itp. Przykładowy koszt oferty wykończeniowej na podstawie cennika jednej z firm z Warszawy to: od 590 zł brutto za pakiet podstawowy, 950 zł za pakiet średni i 1450 w wersji Premium.
Firmy wykończeniowe kuszą klientów kompleksową obsługą, choć ta dostępna jest z reguły w najwyższych pakietach (zorganizowanie przeprowadzki, kupno/projekt mebli itp.). Inną zaletą jest oszczędność na materiałach, wynikająca z tego, że wykonawcy mają czasem dosyć duże zniżki w sklepach budowlanych. Najczęściej jednak klient będzie skazany na wybór materiałów od określonych producentów, dlatego istotne jest jak szeroką „bazą” w tym zakresie dysponuje firma wykończeniowa. Powinna pokazać nam też próbki materiałów. Coraz częściej zdarza się też, że wykonawcy nie oferują już sztywnych pakietów, dostosowując się do wymogów klienta, także w zakresie wyboru materiałów.
Co ważne – i co jest istotną zaletą – w porównaniu do wykańczania na własną rękę: decydując się na firmę, mamy pewność, że budowlańcy i cała inwestycja są pod nadzorem. Nie musimy co jakiś czas przyjeżdżać do domu, by sprawdzać czy „pan Tadziu” jest na miejscu i czy jest np. trzeźwy. Niektóre firmy z branży oferują nawet możliwość monitorowania postępu prac poprzez Internet. Co jednak najważniejsze – klient, który zdecyduje się i podpisze umowę, uzyskuje gwarancję. Część firm udziela takich gwarancji na rok. Jeśli chodzi o czas wykończenia określa się go przeciętnie na około 6 tygodni.
Nie sposób oczywiście, bez dokładnego porównania kosztorysów, określić co jest bardziej opłacalne – czy wykończenie na własną rękę, czy poprzez firmę. Na pewno to ostatnie pozwala istotnie zaoszczędzić czas i oddać mieszkanie w profesjonalne ręce. Będzie to więc oferta z pewnością lepsza dla klientów inwestycyjnych i ludzi po prostu zapracowanych, którzy mogą wybrać np. pakiet z przeprowadzką i kupnem mebli. Wydaje się, że z czasem, przy dynamicznym rozwoju rynku będzie ona zyskiwać coraz większe uznanie.
Wykończenie na własną rękę teoretycznie pozwala zaoszczędzić, jednak – jak już wspomnieliśmy – rzadko się zdarza, by wujek czy znajomy był w stanie zrobić wszystko. Z reguły więc kończy się na wzywaniu kolejnych firm i fachowców, co znacznie podbija koszty.
Iwona Hryncewicz Analityk WGN Wrocław
Na polskim rynku pojawia się coraz więcej ofert luksusowych mieszkań. Deweloperzy prześcigają się w coraz to atrakcyjniejszych ofertach. Wszystko to ma na celu przyciągnięcie jak największej liczby kupujących. Continue reading
W Stanach Zjednoczonych tego typu inwestycje znane są od dziesięcioleci. U nas funkcjonują od kilku lat. Chodzi o apart i condohotele, czyli pokoje hotelowe bądź apartamenty kupowane przez inwestorów na własność, z myślą o najmie i zarządzane przez profesjonalnych operatorów.
Przez pojęcie condohoteli rozumiemy zazwyczaj stricte pokoje hotelowe (w standardzie zazwyczaj 4 i 5 gwiazdkowym). Klient w takim obiekcie ma do dyspozycji wszystkie usługi hotelowe.
Aparthotele natomiast to nieruchomości typu studio, apartamenty z własną kuchnią, sypialnią, pokojem dziennym i łazienką, gdzie klient czyje się w pełni prywatnie, ale może korzystać z niektórych usług hotelowych, takich jak pralnia i recepcja.
Jeśli chodzi o sposób inwestowania obie formy polegają na wykupieniu od inwestora mieszkania na własność. W systemie condo inwestor budujący hotel jest jednocześnie jego zarządcą i następnie podpisuje z właścicielem nieruchomości umowę najmu, w której gwarantuje mu określone wpływy przez określony czas.
System ten polega na tym, że operator dogaduje się z inwestorami, sprzedając prawo własności, dzięki czemu oni minimalizują ryzyko działalności na własną rękę, a operator uzyskuje kapitał na inwestycję. Pokój w systemie condo nie musi być obłożony, a właściciel będzie dostawał umówioną kwotę po prostu z działalności całego obiektu.
W przypadku aparthoteli jest nieco inaczej. Tutaj inwestor wykupuje apartament, następnie podpisuje z zarządcą umowę na prowadzenie usług, związanych z wynajmem i świadczeniem niektórych usług hotelowych – jednak większa odpowiedzialność spoczywa na nim.
To on z własnej kieszeni musi apartament wykończyć i remontować – inaczej niż w przypadku pokojów hotelowych, gdzie spoczywa to na barkach operatora. Także kwestia aranżacji i wystroju w aparthotelach zależy z reguły bezpośrednio od właściciela, w condo te kwestie całkowicie są uzależnione od operatora hotelu, a pokoje mają standardowy wygląd.
W przypadku aparthoteli właściciel ma z kolei większy dostęp do własnej nieruchomości – to on ustala, w jakim okresie apartament ma być wynajęty, a w jakim np. on będzie w nim przebywał. W przypadku pokojów hotelowych nie ma takiej możliwości – właściciel może nocować w nich tylko przez dokładnie określony w umowie, krótki okres, z reguły poza sezonem.
Inwestycja w aparthotel oznacza więc, że po pewnym czasie zyskujemy po prostu kolejną nieruchomość, mieszkanie „do życia”. W systemie condo cały czas jest to pokój hotelowy, który można będzie powtórnie wynająć operatorowi, bądź sprzedać.
Jak już wspomnieliśmy – system condo znany jest od dziesięcioleci w Stanach Zjednoczonych, skąd pochodzi. W Polsce jest to kwestia kilku lat, ale ten segment rynku bardzo szybko się rozwija. Nieruchomości tego typu pojawiają się w polskich kurortach, nad Bałtykiem, w górach i dużych miastach. Co roku przybywa kilkadziesiąt takich obiektów.
Jakie są ceny tego typu nieruchomości? Z reguły stawki są wyższe od zwykłych nieruchomości. Przykładowo – we Wrocławiu za mieszkanie wykończone pod klucz w nowym aparthotelu w centrum miasta (z recepcją, windą itp.) oferent w WGN policzył sobie 8100 zł za metr kwadratowy. 30 metrowa kawalerka została wyceniona na 240 tysięcy złotych. Stawka za metr kwadratowy w tym przypadku jest o około 2000 zł/ m kw. wyższa.
Condo i aparthotele to ciekawa alternatywa na rynku nieruchomości, która może zyskiwać na popularności. W systemie condo inwestor minimalizuje ryzyko, dzieli się nim z innymi inwestorami. Wg szacunków, roczna stopa zwrotu z tego typu najmu może wynieść nawet 6 – 9 proc. netto. Inwestorowi sprzyja też korzystna forma opodatkowania – niska stawka ryczałtu.
Z punktu widzenia klientów aparthotele powiększają dostępny wachlarz ofert na rynku i stają się ciekawą alternatywą między stricte hotelami a po prostu apartamentami na wynajem.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
