Apartamenty na sprzedaż we Wrocławiu – gdzie najdroższe?

Od około 8 tys. zł za metr kwadratowy do nawet powyżej 20 tysięcy – takie są stawki za apartamenty na sprzedaż we Wrocławiu. Stolica Dolnego Śląska to jeden z najbardziej rozwiniętych w Polsce rynków nieruchomości luksusowych. Ustępuje tylko Warszawie, natomiast może się równać Krakowowi czy Gdańskowi. Inwestorów zachęca nie tylko bogactwo atrakcyjnych lokalizacji i nieruchomości z wyższej półki na rynku pierwotny i wtórnym, ale również wysoka zyskowność inwestycji pod wynajem.

Do najlepszych wrocławskich lokalizacji niezmiennie należą: ścisłe centrum miasta, a więc Starówka, rejony bulwarów nad Starą Odrą (Kępa Mieszczańska, rejon ulicy Drobnera itp.) oraz tzw. zielone dzielnice miasta, a więc gwarantujące ciszę i spokój oraz bliskość terenów rekreacyjnych, jednocześnie jednak pozostające świetnie skomunikowane z resztą. Wymienimy tu chociażby Zacisze, Zalesie, Karłowice, Biskupin i Sępolno na północy oraz Krzyki i Oporów na południu miasta.

– Wrocławski rynek apartamentów na sprzedaż ma przed sobą „złote” czasy. Świadczy o tym ogólnie bardzo dobra koniunktura w mieszkaniówce oraz rosnąca liczba realizacja. Na rynku pierwotnym przybywa nieruchomości apartamentowych z najwyższej półki. Zabudowują się okolice wokół ścisłego centrum Wrocławia, by wymienić takie inwestycje jak choćby Bulwar Staromiejski czy OVO Wrocław. W ścisłym centrum i innych rejonach ze starszą zabudową deweloperzy z kolei coraz chętniej „wchodzą” w projekty typu renowacje kamienic. Takie nieruchomości po doinwestowaniu i podniesieniu standardu idealnie nadają się na mieszkania o podwyższonym standardzie, apartamenty, ale też biura – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN. Dodaje, że inwestorów w apartamenty we Wrocławiu i mieszkania o podwyższonym standardzie zachęca świetna koniunktura, korzystne warunki kredytowania (rekordowo niskie stopy procentowe) oraz wysokie potencjalne zyski z najmu.

W obliczu słabej zyskowności lokat bankowych czy dłużnych papierów skarbowych, segment nieruchomości luksusowych lub o podwyższonym standardzie urasta do jednej z najkorzystniejszych form lokowania kapitału.

Inwestor w apartamenty na sprzedaż może liczyć nie tylko na zachowanie kapitału, ale i wzrost wartości a także na zarobek z wynajmu. Stopy zwrotu na poziomie około 5 – 6 proc. kuszą. Największe szanse na utrzymanie wartości nieruchomości i stopniowy jej wzrost mają świetnie położone apartamenty w centrach miast, lub „zielonych” rejonach. Po pęknięciu bańki cenowej na rynku nieruchomości we Wrocławiu, gdy ogólna przecena wyniosła średnio 20 – 30 proc. tego typu prestiżowe lokalizacje wcale nie taniały. Tak więc z inwestycyjnego punktu widzenia apartamenty na sprzedaż mogą być bardzo dobrym rozwiązaniem, pozwalającym zachować zainwestowany kapitał, ale także uzyskiwać przychody z rynku najmu.

Ogólna charakterystyka wrocławskiego rynku mieszkaniowego

– Wrocław to na pewno jeden z najciekawszych i najsilniejszych rynków mieszkaniowych w Polsce. Co więcej – z danych analityków WGN wynika, że właśnie tu najbardziej opłacalne są inwestycje pod wynajem. Wszystko dlatego, że ceny mieszkań i apartamentów na sprzedaż, pozostają nieco niższe niż w Krakowie czy Warszawie, natomiast średnie czynsze najmu są na zbliżonym poziomie. Z wyliczeń analityków WGN wynika, że przeciętna stopa zwrotu inwestycji w 50 – metrowe mieszkanie pod wynajem w dolnośląskiej stolicy wynosi około 6 proc. To więcej niż w Warszawie, gdzie wysokie ceny mieszkań, nieco zmniejszają zyskowność najmu, to także nieco więcej niż w Krakowie. Rozpędzony rynek najmu, dzięki dużej liczbie studentów, ale także ogólnie zapotrzebowaniu na mieszkania ze strony ludzi, którzy przyjeżdżają do pracy, to jeden z podstawowych czynników, generujących obecnie ogólnie dobrą koniunkturę. Na rynku nieruchomości premium obserwujemy rosnącą liczbę realizacji z najwyższej półki – by wymienić choćby prestiżowy apartamentowiec OVO Wrocław. Jednocześnie Wrocław ma duży zasób bardzo atrakcyjnych nieruchomości z rynku wtórnego. Mam na myśli między innymi setki przedwojennych kamienic na Śródmieściu – dzielnicy sąsiadującej ze Starym Miastem. Obserwujemy rosnącą liczbę realizacji apartamentowych właśnie w takich budynkach. Sąsiedztwo starówki a także niebanalna architektura i „klimat” kamienic sprawiają, że inwestorzy chętnie sięgają po takie mieszkania. Po doinwestowaniu mogą one zyskać status apartamentów i znacznie zwiększyć wartość – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Wrocław pozostaje jednym z najdroższych miast w Polsce, jeśli chodzi o ceny mieszkań, choć jest tu zdecydowanie taniej niż w Warszawie i nieco taniej niż w Krakowie. Aktualnie – wg Narodowego Banku Polskiego – średnie ceny nowych mieszkań w dolnośląskiej stolicy wynoszą 6300 zł/mkw. Na rynku wtórnym przeciętne stawki kształtują się na poziomie 5500 zł od metra kwadratowego. Powoli, ale mimo wszystko mieszkania we Wrocławiu drożeją. W II kw. 2013 roku, a więc 4 lata temu za nowe mieszkanie w stolicy Dolnego Śląska płaciło się średnio 5500 zł/mkw., a więc nieruchomości zdrożały o około 800 zł/mkw.

Jak już wspomnieliśmy – w porównaniu do innych największych rynków mieszkaniowych Polski wrocławskie ceny są dość konkurencyjne. Jest tu wyraźnie taniej niż w Warszawie (średnia na rynku pierwotnym wynosi 7700 zł/mkw.) i nieco taniej niż w Krakowie (6500/ mkw.) oraz Gdańsku (6400 zł). Cenowo Wrocławiowi najbliżej do Poznania, natomiast pozostaje on i tak znacznie droższy niż pozostałe miasta regionalne.

Kusić może wspomniana wysoka rentowność najmu na tle innych wiodących ośrodków. Wynika ona z nieco niższych cen mieszkań, ale jednocześnie dosyć wysokich czynszów. I tak – z wyliczeń analityków WGN wynika, na zakupie 50 mkw. w segmencie popularnym na rynku pierwotnym (co wyniesie średnio około 278600 zł), możemy zarobić ponad 6,3 proc. rocznie, natomiast inwestycja zwróci nam się po nieco ponad 15 latach. Są to wyższe stopy zwrotu niż w Warszawie czy Krakowie.

Apartamenty we Wrocławiu – czego szukają inwestorzy?

– Można mówić o dwóch podstawowych typach lokalizacji apartamentów na sprzedaż, które przyciągają inwestorów. Z jednej strony chodzi na pewno o ścisłe centra dużych miast, a więc lokalizacje siłą rzeczy rozpoznawalne i prestiżowe, gdzie ceny nieruchomości pozostają najwyższe, w sąsiedztwie innych prestiżowych obiektów – budynków luksusowych, reprezentacyjnych nieruchomości o charakterze publicznym itp. Takie nieruchomości mogą być np. zlokalizowane w odrestaurowanych zabytkowych kamienicach w centrum miasta. Idealnie nadają się one pod obiekty o charakterze apartamentów na wynajem, nieruchomości hotelowe, restauracyjne, ale również i prestiżowe biura. Mieszkaniec takiej nieruchomości ciesz się z wszelkich udogodnień życia w centrum, tzn. z bliskości najwyższej jakości usług, oferty kulturalnej, rozrywkowej, ale też z dobrego skomunikowania z pozostałymi rejonami miasta. Z drugiej strony na idealne lokalizacje pod apartamenty na sprzedaż nadają się rejony o renomie spokojnych, „wypoczynkowych” dzielnic miast, które możemy nazwać zielonymi, wielkomiejskimi enklawami. Nie należy ich mylić z peryferiami dużych ośrodków. Co prawda mogą być one oddalone od centrum, jednak tego typu lokalizacje powinno wyróżniać względnie dobre skomunikowanie, które sprawia, że mieszkaniec nie ma poczucia peryferyjności. Inne pozostałe cechy, to oczywiście bliskość zieleni, parków, terenów spacerowych, rekreacyjnych, bulwarów nadrzecznych itp. – wylicza Leszek Michniak.

Przykładając takie rozróżnienie do warunków wrocławskich można wskazać na klika topowych lokalizacji apartamentów na sprzedaż. Z jednej strony więc na pewno będzie to starówka z pięknym rynkiem i zabytkowymi uliczkami, a także szerzej rozumiane centrum, na południe sięgające mniej więcej do rejonu ronda Powstańców Śląskich na Krzykach. Na uwagę zasługuje także sąsiadujące ze Starym Miastem bliskie Śródmieście a więc rejon starej Odry, czyli Kępa Mieszczańska, bliższe Nadodrze itp. Obserwujemy tu szereg inwestycji o charakterze apartamentowym, które korzystają z atrakcyjności lokalizacji, a więc z jednej strony – bliskości starówki, z drugiej – bliskości rzeki. Niejednokrotnie w ramach takich inwestycji deweloperzy decydują się wykreować atrakcyjne przestrzenie rekreacyjne, np. budując bulwary nad Odrą. Za przykład można tu wskazać choćby projekt realizowany w obiektach dawnego szpitala im. Babińskiego, a więc Bulwar Staromiejski. Z kolei w centrum oddalonym od rzeki rośnie popularność deweloperskich inwestycji w zabytkowe/historyczne kamienice. Takie, dobrze położone nieruchomości, idealnie nadają się na prestiżowe apartamenty.

Jeśli chodzi o zielone enklawy w mieście, na pewno na taki status zasługują północne osiedla Wrocławia od lat cieszące się dobrą opinią ze względu na ciekawe położenie, bliskość rzeki, walory rekreacyjne i przyrodnicze. Można tu wymienić z całą pewnością Biskupin i Dąbie także osiedla sąsiadujące z placem Grunwaldzkim a więc Zacisze, Zalesie, a nieco z boku również Karłowice. Każde z tych wymienionych osiedli Wrocławia wyróżnia się sąsiedztwem rzeki, bulwarów nadodrzańskich, parków, terenów rekreacyjnych. W przypadku Zalesia, Biskupina i Dąbia do dodatkowych atutów należy bliskość ogrodu zoologicznego, Parku Szczytnickiego oraz Hali Stulecia.

Jeśli chodzi o zabudowę – dominuje tu zabudowa o charakterze historycznym. Na Sępolnie na uwagę zasługuje charakterystyczna niska zabudowa typu szeregowego, a w pozostałych dzielnicach rejony willowe, z wieloma nieruchomościami zabytkowymi, historycznymi.

Na południu Wrocławia za dzielnice zielone uznamy z pewnością dalsze Krzyki, a więc rejon toru wyścigów konnych na Partynicach a także dzielnicę Oporów, wyróżniającą się prestiżową willową zabudową.

– To są najdroższe wrocławskie lokalizacje. Tu ceny nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym pozostają najwyższe – komentuje Leszek Michniak.

Ceny apartamentów na sprzedaż

Rozstrzał cenowy mieszkań o podwyższonym standardzie oraz apartamentów na sprzedaż we Wrocławiu jest dosyć szeroki. Na podstawie przeglądu ofert z rynku wtórnego oraz projektów nowych można powiedzieć, że ceny mieszkań o podwyższonym standardzie we Wrocławiu zaczynają się od około 7 tys. zł za metr kwadratowy, co jest stawką o około 1500 zł/mkw. wyższą od średnich cen dla stolicy Dolnego Śląska. Górna granica za najbardziej luksusowe apartamenty możne przekraczać natomiast 20 tys. zł/mkw. Chodzi o najbardziej okazałe, reprezentacyjne nieruchomości w obiektach prestiżowych i szeroko rozpoznawalnych – np. Sky Tower, OvO Wrocław czy apartamenty Zielona Etiuda.

Zielone dzielnice Wrocławia są generalnie nieco tańsze niż ścisłe centrum. Za 130 – metrowy apartament na nowym osiedlu na Biskupinie należy zapłacić 1,3 mln zł, a więc po 10 tys. zł/mkw. Znacznie więcej kosztują luksusowe apartamenty w okolicach Rynku. W przypadku nieruchomości OvO Wrocław, ceny kształtują się na poziomie 16 tys. zł – 20 tys. zł/mkw.. Podobny rząd cenowy spotykamy np. w przypadku jednej z nieruchomości apartamentowych w rejonie ulicy Drobnera na Starym Mieście.

Na rynku wtórnym rozkład cenowy jest podobny. Warto tutaj zauważyć, że wrocławski rynek wtórny apartamentów na sprzedaż niekoniecznie pozostaje tańszy od pierwotnego. Jest to inna sytuacja od tej, którą mamy w segmencie mieszkań popularnych, gdzie mieszkania nowe są zazwyczaj droższe. W segmencie Premium taka prawidłowość nie zawsze występuje.

Oczywiście jedną z najdroższych lokalizacji wrocławskich jest Rynek i Stare Miasto. Jeśli ktoś chciałby kupić mieszkanie w pięknej zabytkowej kamienicy bezpośrednio przy płycie Rynku musi się liczyć ze stawkami rzędu kilkunastu tysięcy za metr kw. Z danych WGN wynika, że ceny ofertowe takich apartamentów wynoszą około 13 – 15 tys. zł/mkw. Poza starym miastem i niektórymi dzielnicami o wysokiej renomie, dosyć drogie pozostają nieruchomości graniczące ze ścisłym centrum. Chodzi zazwyczaj o budownictwo w kamienicach, które odznaczają się ogólnie dobrym stanem oraz położeniem. Przykładowo: za mieszkanie w plombie z lat 90′ w okolicach Starego Miasto należy zapłacić 610 tys. zł, co daje stawkę ponad 9000 zł/mkw.

Bardzo drogą ale zarazem luksusową ofertą są też apartamenty w budynkach o charakterze willowym na wrocławskich
Krzykach, w rejonie ulicy Turniejowej. Chodzi o osiedle Zielona Etiuda. Inwestycja wyróżnia się bardzo dobrą jakością, ale też świetną lokalizacją – w bocznych uliczkach między trasami wyjazdowymi z Wrocławia, ulicami Ślężną i Powstańców Śląskich. Jednocześnie jest to więc rejon gwarantujący zieleń, ciszę i spokój a z drugiej strony pozostaje świetnie skomunikowanej zarówno z centrum, jak i wyjazdem z miasta (bliskość autostrady, obwodnicy autostradowej). Cena ofertowa 80 – metrowego apartamentu na sprzedaż z 17 – metrowym tarasem w tym obiekcie wynosi 1,6 mln zł. W tym przypadku stawka to aż ponad 20 tys. zł od metra kwadratowego.

Pozostając na południu miasta – jak już wspomnieliśmy – Krzyk i Oporów klasyfikują się w czołówce pod względem cen, wrocławskich dzielnic. Za apartamenty i mieszkania o podwyższonym standardzie w takich lokalizacjach płaci się średnio około 8 – 9 tys. zł/mkw. 130 – metrowy apartament na sprzedaż w nowym budownictwie apartamentowym przy ul. Rymarskiej (nieruchomość posiada dwa tarasy) został wyceniony na 1,1 mln zł, co daje stawkę rzędu niecałych 8,5 tys. zł/mkw. Inna oferta z tej lokalizacji to 3 – pokojowe mieszkanie w rejonie ulicy Skarbowców, w nowym budownictwie. Cena ofertowa w tym przypadku została określona na 7000 zł/mkw.

Typologia i cechy apartamentów

Na koniec jeszcze kilka zdań poświęćmy cechom, które powinien spełniać prawdziwy apartament. Ponieważ nie ma żadnej ogólnej definicji takiego pojęcia, często deweloperzy nadużywają określanie swoich nieruchomości mianem apartamentów. Niejednokrotnie chodzi po prostu o mieszkania o podwyższonym standardzie.

Czym więc powinien cechować się prawdziwy apartament? Mówiąc najkrócej – poza wysoką jakością wykonania – przede wszystkim wygodą. Wygodne mieszkanie to mieszkanie duże, więc o apartamencie nie może być mowy, jeśli mamy do czynienia np. z nieruchomością o powierzchni 50 mkw. Przez apartament rozumiemy przynajmniej 90 metrów kwadratowych. Wygoda powinna być zagwarantowana przez powierzchnie dedykowane różnym rodzajom aktywności – a więc prawdziwy apartament wyróżnia się dużym hallem, reprezentacyjnym salonem, ale też np. salonikiem telewizyjnym, czy innym pomieszczeniem rekreacyjnym, garderobą, miejscem do pracy – typu gabinet. Oczywiście nieodłącznym elementem apartamentu powinien być duży taras. Jeśli chodzi o walory budynku – wskażemy tu na obecność recepcji, całodobowy monitoring, ochronę. W bardziej luksusowych apartamentach klienci mogą korzystać z usług typu housekeeping, concierge itp. Absolutny standard to dedykowane miejsca parkingowe w parkingu podziemnym z windą z poziomu parkingu. Budynek powinien posiadać atrakcyjnie zaaranżowane powierzchnie wspólne, miejsca do wypoczynku typu patio, ogródek na zewnątrz, a także powierzchnie dedykowane do relaksu, aktywności sportowej – np. sauna, siłownia itp

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Data publikacji: 09-10-2017
Print Friendly, PDF & Email