Apartamenty we Wrocławiu – jakie lokalizacje?

Stolica Dolnego Śląska to jeden z najważniejszych rynków nieruchomości w Polsce – także segmentu premium. Ma do zaoferowania szereg bardzo ciekawych realizacji  – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Dynamicznie rozwijający się sektor nowoczesnych usług m.in. dla biznesu, duża liczba studentów i przyjezdnych z zagranicy – wszystko to w połączeniu z niebanalną ofertą mieszkaniową, sprawie że Wrocław jest obecnie w ścisłej czołówce lokalizacji apartamentowych w naszym kraju. 

Wrocław to trzeci największy rynek mieszkaniowy w Polsce – po Warszawie i Krakowie. Wg NBP ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego wynoszą tu 5300 zł/ mkw. (Drożej jest tylko w Warszawie – 7300 zł i Krakowie – 5800 zł), natomiast na rynku pierwotnym średnie stawki wynoszą 6100 zł od metra kwadratowego.

Wrocławska specyfika to duża liczba atrakcyjnych nieruchomości o charakterze zabytkowym i historycznym. Wskazałbym przede wszystkim na przedwojenne kamienice. Po tego typu nieruchomości sięgają nie tylko inwestorzy prywatni, ale również deweloperzy, którzy szukają bardzo dobrych lokalizacji. W przedwojennych kamienicach na Starym Mieście czy Śródmieściu powstają prestiżowe biura, ale też apartamenty czy lofty – komentuje Leszek Michniak, prezes grupy WGN.

Czym jest i ile kosztuje apartament w Polsce?

Zanim przejdziemy do opisu specyfiki wrocławskiego rynku apartamentowego, należy odpowiedzieć na powyższe pytanie. Przede wszystkim dlatego, że rynek apartamentowy w naszym kraju jest ciągle bardzo młody, ma niewiele więcej niż 10 lat, a to oznacza, że dopiero się rozwija. Łatwo więc o nieporozumienia, zwłaszcza, że nigdzie nie ma definicji apartamentu. Problem z całą mocą ujawnił się w latach 2006 – 2008, kiedy to wiele projektów sprzedawano pod szumną nazwą apartament, jednak do standardu prawdziwego apartamentu było im daleko. Pęknięcie bańki cenowej zweryfikowało nierealną ofertę i odsiało projekty słabsze i przewartościowane. Wielu nigdy nie udało się zrealizować, inne były przeformowywane Warto tu choćby wskazać na inwestycje Odra Tower we Wrocławiu, która w założeniach miała być wieżowcem. Ostatecznie zamiast wieżowca powstał wielorodzinny budynek mieszkalny, a zamiast apartamentów nieco wyższej klasy i droższe mieszkania. Pęknięcie bańki cenowej spowodowało przecenę na rynku nieruchomości o podwyższonym standardzie sięgającą nawet 40 proc. Jednak nie wszystkie apartamenty straciły na wartości.

– Najlepsze inwestycje, czy też nieruchomości z rynku wtórnego, wyróżniające się świetną lokalizacją i bardzo wysokim standardzie trzymały swoje wysokie ceny. Czasy 2006 – 2008 odsiały z rynku ofertę słabszą, także dotyczy to segmentu apartamentów. Dziś rynek jest dojrzalszy, dojrzeli także klienci. Nie każdy projekt o podwyższonym standardzie zasługuje na określenie apartament. Stąd bywało, że przecena w tym segmencie sięgała nawet i 40 proc. – komentuje Leszek Michniak, prezes grupy WGN.

Co rozumiemy pod pojęciem apartament? Najkrócej rzecz ujmując jest to po prostu bardzo wygodna, wysokiej klasy nieruchomość mieszkalna. Wyróżnia się niebanalną architekturą, dobrym wykończeniem, świetną lokalizacją. W praktyce, w całym segmencie apartamentowym dokonuje się dodatkowych rozróżnień na poszczególne typy. Chodzi o apartamenty luksusowe, apartamenty „zwykłe” i mieszkania o podwyższonym standardzie.

Apartamenty luksusowe – to najdroższe nieruchomości segmentu premium, wyróżniające się najwyższą klasą. Są to mieszkania w inwestycjach prestiżowych, świetnie zlokalizowanych, w ścisłych centrach miast, blisko rozpoznawalnych obiektów, czy też w rejonach bardzo atrakcyjnych turystycznie przyrodniczo. Siłą rzeczy takich inwestycji jest niewiele. Są one skierowane do wąskiej grupy ludzi najlepiej zarabiających – mówiąc krótko – milionerów, bowiem ceny za apartament w takich obiektach wynoszą kilka milionów złotych Wskazując na apartamenty luksusowe można wymienić m.in. Złotą 44 w Warszawie, Sky Tower we Wrocławiu czy Angel Wawel w Krakowie.

Jest to oferta pod każdym względem unikalna, z luksusowymi mieszkaniami wykończonymi pod klucz, penthouse’ami na najwyższych piętrach, niebanalną architekturą, pełnym wyposażeniem, bardzo wysokim standardem wykończenia i szeregiem dodatkowych usług dla mieszkańców – takich jak concierge, housekeeping itp.

Apartamenty – w odróżnieniu od mieszkań najwyższej klasy, nie cechuje ich aż taki prestiż inwestycji i lokalizacji, choć oczywiście mowa nadal o świetnych i drogich projektach oraz cenach zaczynających się na głównych rynkach mieszkaniowych od około 9 – 10 tys. zł/ mkw. Apartament z założenia powinien być duży, czyli mieć przynajmniej 80 – 90 mkw. Absolutnym wymogiem jest też duży balkon czy też taras oraz podwyższony sufit. Na rynku pierwotnym częściej takie nieruchomości sprzedawane są w opcji pod klucz, czy też nawet w pełni wyposażone. Pożądane jest zaaranżowanie dodatkowych przestrzeni, takich jak garderoba czy też gabinet do pracy. Jeśli chodzi o wykończenie, w grę wchodzą oczywiście materiały wysokiej jakości, takie jak drewno, kamień, marmur itp.

Budynek apartamentowy musi wyróżniać się wysokim standardem wykończenia, niebanalną architekturą, dobrym doświetleniem, zastosowaniami ekologicznymi, energooszczędnością, ochroną przed hałasem w postaci zastosowania odpowiedniego szkła itp. W obiekcie nie powinno zabraknąć takich elementów jak obszerny, reprezentacyjny hall, recepcja, czasem dodatkowe usługi jak housekeeping. Standardem są dodatkowe pomieszczenia rozrywkowo – rekreacyjne, a więc sauna, siłownia, SPA itp. Oczywiście absolutny wymóg to ochrona i monitoring.

Mieszkania o podwyższonym standardzie – najtańsze w segmencie luksusu. Niestety często w polskich warunkach za podwyższony standard uchodzi wszystko, co jest sprzedawane drożej niż zwykłe mieszkania z segmentu popularnego, a więc drożej niż wynoszą limity MDM. To oczywiście błąd, który skutkuje tym, że za podwyższony standard uważa się już nieruchomości kosztujące niewiele ponad 6 tys. zł/ mkw.

Czym powinny się charakteryzować mieszkania o podwyższonym standardzie? Na pewno dobrą lokalizacją. Oczywiście nie mówimy tu o lokalizacji centralnej, najbardziej prestiżowej – zarezerwowanej dla najdroższych projektów apartamentowych, ale o położeniu względnie blisko centrum miasta, przede wszystkim bez braków infrastrukturalnych, na które cierpi tanie budownictwo popularne. Chodzi więc nie tylko o dobre połączenia drogowe i komunikację miejską, ale również o bliskość terenów rekreacyjnych i zielonych, sklepów, żłobka, przedszkola, oferty rozrywkowej itp. Niestety na braki tych elementów często cierpią osiedla w MDM, realizowane niejednokrotnie na peryferiach miast.

Wyższy standard nieruchomości to też większa dbałość o części wspólne, wyższa jakość wykończenia klatek schodowych, winda z poziomu parkingu podziemnego, także takie udogodnienia jak monitoring, wjazd na pilota itp. To samo odnosi się do terenów zewnętrznych. Powinny być one wyposażone w plac zabaw i inne obiekty rekreacyjne – miejsce na grill itp. Jeśli chodzi o same mieszkania – te powinny nieco nieco wyższe sufity, obligatoryjnie wyposażenie w balkon czy loggię, a na wyższych piętrach taras. Oferta o podwyższonym standardzie częściej zakłada wykończenie pod klucz, z użyciem materiałów wyższej klasy. Pojawiają się materiały naturalne – kamień, drewniana stolarka okienna itp.

Luksus w oczach polskich milionerów

Pozostając jeszcze przy klasyfikacji luksusu, warto wspomnieć o tym, jak postrzegają go najlepiej uposażeni Polacy. Ciekawe badania w tym zakresie przeprowadziły REAS i KPMG. Czym dla naszych bogaczy jest luksus w nieruchomościach? Próbując znaleźć odpowiedź na to pytanie przeprowadzono badania wśród osób zarabiających przynajmniej 10 tys. zł miesięcznie brutto. Okazuje się, że cenową cezurą luksusu w polskich warunkach jest stawka około 15 tys. zł za metr kwadratowy i przynajmniej milion złotych jako cena całości – oczywiście w oczach ludzi najzamożniejszych. A tych jest w Polsce jeszcze niewielu.

Wspomniany raport KPMG i REAS mówi o tym, że liczba bogaczy, kwalifikujących się do kategorii HNWI (ang. high net worth individuals), czyli osób dysponujących aktywami płynnymi wynoszącymi co najmniej milion dolarów, wynosi w Polsce niecałe 50 tysięcy. Dla porównania w ogarniętej kryzysem Grecji taki osób jest 90 tysięcy, w Niemczech blisko 2 mln, a we Francji 2,5 mln.

Apartamenty we Wrocławiu – Stare Miasto

Stare Miasto z malowniczymi uliczkami wśród kamienic, z dziesiątkami kawiarni, pubów i restauracji oraz tętniący całą dobę życiem Rynek i Plac Solny to najdroższa i najbardziej prestiżowa lokalizacja we Wrocławiu. Tu średnie ceny nieruchomości kształtują się na poziomie około 7,5 – 8,5 tys. zł/ mkw. Nawet zwykłe mieszkania w blokach, zlokalizowanych blisko rynku kosztują znacznie powyżej wrocławskiej średniej Natomiast ceny za świetnie zlokalizowane apartamenty wynoszą przynajmniej kilkanaście tysięcy złotych.

Z danych ofertowych WGN wynika, że za przeciętnej wielkości (ok. 60 mkw.) apartament z rynku wtórnego zlokalizowany bezpośrednio w Rynku należy zapłacić blisko milion złotych. Cena metra kwadratowego wynosi 14 tys. – Kamienice w Rynku to dobry przykład oferty luksusowej, która oparła się przecenie na rynku nieruchomości Z naszych danych wynika, że tak zlokalizowane mieszkania trzymają swoją wartość, niezależnie od wahnięć koniunktury – komentuje Leszek Michniak z WGN. Wraz z oddalaniem się od ścisłego centrum ceny spadają, ale nadal są znacznie podwyższone w stosunku do średnich. Rząd cenowy segmentu premium na wrocławskim Starym Mieście wynosi od 9 do około 12 – 13 tysięcy za metr kw.

Inwestorzy oczywiście toczą zażartą walkę o każdą możliwą lokalizację staromiejską. Wyrastają tu realizacje najbardziej prestiżowe i najdroższe. Przykładem może być oddany niedawno kompleks Ovo Wrocław – niedaleko placu Dominikańskiego Budynek zachwycający specyficznym owalnym wyglądem ma charakter wielofunkcyjny. Zlokalizowany jest tu prestiżowy hotel Hilton, powierzchnie biurowe i usługowe oraz oczywiście luksusowe apartamenty. Ceny zaczynają się od około 13 tysięcy złotych, a sięgają do 20 tysięcy. Mieszkaniec tej prestiżowej inwestycji może też wybierać spośród najbardziej prestiżowych penthouse’ów, czyli apartamentów zlokalizowanych na najwyższych kondygnacjach, z obszernymi tarasami. Niektóre udogodnienia dla mieszkańców to m.in. fitness, centrum SPA, wewnętrzne patio, obsługa concierge.

Ograniczona liczba terenów pod inwestycje na Starym Mieście, zmusza deweloperów do spojrzenia cieplejszym wzrokiem na obiekty już istniejące, na czym korzysta estetyka i zabytkowy charakter miasta. Mowa bowiem najczęściej o historycznych, przedwojennych kamienicach, których we Wrocławiu nie brakuje. Odnawianie takich obiektów, podwyższanie ich standardu i nadawanie nowych funkcji to nieomal znak rozpoznawczy rynku mieszkaniowego stolicy Dolnego Śląska.

Przykładem może być inwestycja i2 Development w kamienice pod adresem Piłsudskiego 89 i 91. Budynki przeszły gruntowne rewitalizacje, uzyskując prestiżowy charakter nowoczesności z zachowaniem ducha epoki, w której powstały i stylistki neoklasycyzmu i neorenesansu. Inwestor zadbał o nawiązujące do ducha epoki, wykończenie części wspólnych. Oczywiście odnowiona została też fasada budynków. Dotychczas zaniedbane, szare kamienice, wyróżniające się świetną lokalizacją, blisko dworca głównego i zaledwie kilka minut spacerem do Rynku, z miejsca stały się nieruchomościami prestiżowymi.

Ten sam inwestor obecnie rewitalizujące inny teren z zabytkową zabudową. Chodzi o obiekty po dawnym szpitalu im. Babińskiego zlokalizowane przy fosie miejskiej, przy placu Jana Pawła II a więc również w ścisłym centrum miasta. Całość zakłada realizację kompleksowego projektu Bulwar Staromiejski, z zapewnieniem terenów rekreacyjnych i rozrywkowych. Deweloper zaoferuje mieszkania o podwyższonym standardzie w typie loftów, zlokalizowane w zabytkowym neogotyckim budynku z XIX wieku.

Śródmieście

Sąsiadująca ze Starym Miastem dzielnica, pozornie nie kojarzy się z rynkiem luksusu, a już raczej z zapuszczonymi kamienicami mieszkań komunalnych. To jednak tylko pozory, bowiem Śródmieście, które jest dzielnicą o największej liczbie przedwojennych kamienic w Polsce, szybko się zmienia.
Potencjał tkwiący w zabytkowych i historycznych murach dostrzegają nie tylko deweloperzy, ale i prywatni inwestorzy. – Rośnie podaż świeżo zaaranżowanych apartamentów na Śródmieściu. To dzielnica, która bardzo poprawia swój wygląd i renomę. Widzimy zainteresowanie mieszkaniami do remontu, położonymi w historycznych murach kamienic.. Zapuszczone mieszkanie w kamienicy na Śródmieściu można zakupić już w cenie około 4 tys. zł/ mkw. – dodajmy, że w świetnej lokalizacji. Ten sam lokal po remoncie zyskuje na wartości nawet o ponad 100 proc. Staje się świetną ofertą inwestycyjną i doskonałą nieruchomością także pod rynek najmu. Sądzę, że z czasem kamienice na Śródmieściu będą coraz bardziej istotne dla wrocławskiego rynku mieszkaniowego – komentuje Leszek Michniak, prezes WGN.

Coraz więcej kamienic zmienia swój wygląd, przechodzi rewitalizację i zachwyca. Efekty przynosi miejski program rewitalizacyjny, a także działania prywatnych inwestorów. Zmienia się też „tkanka ludzka”. Nowe inwestycje deweloperskie i plomby przyciągają do Śródmieścia nowych mieszkańców. Dzielnica wychodzi powoli z napiętnowania i kojarzenia z przestępczością i biedą. Dawniej zapuszczone kamienice, po rewitalizacji, mogą wprawiać w prawdziwy zachwyt. Wystarczy tu wspomnieć choćby o budynku secesyjnej kamienicy u zbiegu ulic Prusa i Świętokrzyskiej. Obiekt wyremontowany już w 2006 roku, stał się automatycznie jednym z najpiękniejszych budynków mieszkalnych Wrocławia.

Pozytywne efekty dla Śródmieścia przynosi miejski program rewitalizacyjny, a także działania prywatnych inwestorów. Nowe inwestycje deweloperskie i plomby przyciągają też nowych mieszkańców. Dawniej zapuszczone kamienice, po rewitalizacji, mogą wprawiać w prawdziwy zachwyt. Można wskazać choćby na budynek secesyjnej kamienicy u zbiegu ulic Prusa i Świętokrzyskiej. Obiekt został wyremontowany już w 2006 roku i stał się automatycznie jednym z najpiękniejszych budynków mieszkalnych Wrocławia.

Krzyki

Od wielu lat są w ścisłej czołówce najdroższych wrocławskich lokalizacji. Klienci doceniają dobre skomunikowanie zarówno ze ścisłym centrum jak i z wyjazdem z miasta – autostradą i obwodnicą. Do zalet Krzyków na pewno należą też tereny zielone i rekreacyjne – m.in. Park Południowy – zaznacza Leszek Michniak.

Apartamentową wizytówką Krzyków jest oczywiście jedyny drapacz chmur w mieście, czyli wieżowiec Sky Tower, który ma status najwyższego budynku w Polsce w kategorii do dachu, oraz do najwyżej położonego piętra. Sky Tower należy do wspomnianej już kategorii luksusowych inwestycji apartamentowych – takich jak choćby Złota 44 w Warszawie.

Wśród apartamentowych realizacji z rynku pierwotnego można wymienić również m.in. osiedle willi apartamentowych Zielona Etiuda z ulicy Turniejowej. Osiedle składa się z willi mieszczących po kilka apartamentów o metrażach od 51 do 122 mkw. Mieszkańcy mogą korzystać z takich udogodnień, jak m.in. bogata strefa fitness z siłownią, dużym basenem oraz dwiema saunami – fińską i parową.

Także rynek wtórny apartamentów na Krzykach jest bogaty. Prestiżowo położone mieszkania o wysokim standardzie mogą być naprawdę bardzo drogie. Gustownie urządzony apartament na wspomnianej powyżej Zielonej Etiudzie to wydatek rzędu 1,6 mln zł za ok. 80 mkw.

Zielone płuca Wrocławia

Tak można określić rejon tzw. Wielkiej Wyspy oraz dzielnice na północy, blisko Odry – takie jak Karłowice czy Zakrzów.

Są to lokalizacje cieszące się dużą renomą, ze względu na bliskość terenów zielonych, rekreacyjnych, ale też atrakcyjną przedwojenną zabudowę i dzielnice willowe To właśnie wille i posiadłości osiągają w tych rejonach Wrocławia najwyższe wyceny – tłumaczy Leszek Michniak – Dobrze położone wille w dużych metropoliach dają luksus odseparowania od zgiełku miasta, bliskości zieleni i ciszy, a jednocześnie są położone stosunkowo niedaleko centrum. Takie połączenie oznacza komfort wielkomiejskiego życia. Stąd lokalizacje w rejonie Wielkiej Wyspy, czy willowej części Karłowic są wyceniane naprawdę wysoko – dodaje prezes grupy WGN.

Mowa o takich rejonach jak Biskupin, Zacisze, Zalesie, Sępolno czy Karłowice. Na rynku wtórnym bardzo wysokie wyceny uzyskują tu wille, często o historycznym charakterze. Przykładowo: ceny luksusowych posiadłości na Zalesiu sięgają nawet kilku milionów złotych, a stawki za metr kwadratowy – blisko 20 tysięcy.

Klienci oprócz zieleni i bliskości terenów wypoczynkowych doceniają także niebanalną architekturę, historyczny charakter, i dobre zaplanowanie. Osiedla zlokalizowane w obrębie tzw. Wielkiej Wyspy były oczkiem w głowie niemieckich planistów. Przykładowo: Sępolno pomyślane jako dobre miejsce do życia, miało być idealnie skrojonym osiedlem dla ówczesnej klasy średniej, realizowanym w myśl koncepcji miasta – ogrodu. Stąd przejrzysta zabudowa stosunkowo niskimi dwukondygnacyjnymi budynkami o charakterze wielorodzinnym szeregowym, z własnymi ogródkami i dużą liczbą terenów zielonych.

Wrocław wielu możliwości

Z pewnością powyższe zestawienie nie wyczerpało całości oferty apartamentowej z rynku pierwotnego i wtórnego we Wrocławiu. Stolica Dolnego Śląska dzięki bogactwu najróżniejszych typów nieruchomości wyrosła na jedną z kluczowych na rynku luksusu. Z pewnością w ciągu najbliższych kilku lat mapa luksusowych lokalizacji wrocławskich dodatkowo się powiększy.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

 

Data publikacji: 10-02-2017
Print Friendly, PDF & Email