Rynek mieszkań luksusowych w Polsce, czyli tzw. apartamentów to segment całego rynku nieruchomości, których chyba najbardziej „odczuł” gorszą koniunkturę.

Ceny mieszkań – określanych jako z górnej półki spadły w ciągu kilku lat o kilkadziesiąt procent. Korekta cenowa jednak urealniła oczekiwania inwestorów. Należy też podkreślić, że często nazwa apartament jest nadużywana przez deweloperów, którzy by nadać więcej prestiżu swoim produktom, używają jej w odniesieniu do bardzo różnych inwestyucji zarówno pod względem powierzchni, jak i standardu, a to powoduje wiele nieporozumień.

Czym musi się charakteryzować mieszkanie, by można je było nazwać apartamentem?

Oczywiście podręcznikowej definicji w tym przypadku brak, jednak „zwyczajowo”, by mieszkanie nazwać apartamentem, musi spełniać kilka wymogów. Przede wszystkim musi być to mieszkanie ze wszech miar wygodne, a więc nie małe. Umownie przyjmuje się, że dolną granicą powierzchni, którą musi posiadać apartament jest 100 m kw. Już pobieżny przegląd oferty na rynku wskazuje, że niewiele mieszkań, obecnie wystawianych do sprzedaży jako apartamenty, spełnia to kryterium. Druga ważna sprawa, poza oczywiście wykończeniem i powierzchnią, to lokalizacja. Przegląd ofert także tutaj każe postawić w wątpliwość wiele inwestycji, które niekoniecznie cechuje świetne, prestiżowe położenie, a jednak noszą zaszczytne miano apartamentu.

Ważne jest też kryterium bezpieczeństwa i prywatności. Apartamentowce powinny mieć zapewnioną ochronę i monitoring. Standardem w przypadku tego typu mieszkań jest również winda, klimatyzacja i garaż podziemny. Jak już powiedzieliśmy wcześniej, segment mieszkań luksusowych w Polsce, to chyba jeden z tych, po którym najbardziej widać dekoniunkturę. Wynika to też z faktu, że podaż mieszkań o podwyższonym standardzie, ale niekoniecznie spełniających wymogi apartamentów, przed tąpnięciem na rynku nieruchomości była zdecydowanie za duża, w relacji do rzeczywistego zainteresowania. Kryzys w mieszkaniówce boleśnie zweryfikował zarówno sprzedaż jak i wygórowane ceny. Można też powiedzieć, że tąpnięcie cenowe, sprawiło, że w segmencie apartamentów wysokie stawki „trzymają” obecnie jedynie te realizacje, które rzeczywiście spełniają najwyższe wymogi zarówno pod względem standardu, powierzchni jak i lokalizacji, chociaż i one – w wielu przypadkach – zostały wcześniej mocno przecenione.

Ile tańsze są apartamenty?

Dynamikę spadków cen, w przypadku apartamentów, możemy obserwować pośrednio, poprzez przytoczenie średnich cen ofertowych metra kwadratowego na rynku mieszkań, na które stawki za mieszkania o podwyższonym standardzie mają największy wpływ.
Najdrożej oczywiście jest w Warszawie, gdzie średnie ceny za metr kwadratowy mieszkania wynoszą około 8 tys. zł. Od 2008 roku spadły o około 20 proc.
Na drugim miejscu pod względem średniej cen ofertowych plasuje się obecnie Kraków, ze stawkami za metr w granicach około 6500 zł. Spadek w przypadku stolicy małopolski w ciągu 5 lat wynosi 15 – 17 proc. We Wrocławiu średnie ceny ofertowe wynoszą około 6 tys. zł, jednak tutaj spadek jest chyba największy. Jeszcze w 2008 roku sięgały grubo ponad 8 tys. zł, stawki spadły więc o ponad 20 proc.
W Poznaniu oraz Trójmieście ceny obecnie zbliżone są do wrocławskich i wynoszą około 6 tys. zł za metr kwadratowy. Spadły – podobnie jak w Warszawie i Krakowie o kilkanaście procent. Najtańsze mieszkania w tym zestawieniu pochodzą z Łodzi, ze średnimi stawkami ofertowymi w granicach 5 tys. zł, co oznacza, że w ciągu 5 lat spadły one o około 12 – 15 proc. z nieco ponad 6 tys. zł.

Najdroższe apartamenty w ofercie WGN

Przegląd ofert sprzedaży apartamentów z rynku wtórnego potwierdza, że nazwa „apartament” używana jest dosyć dowolnie i przede wszystkim niekoniecznie odnosi się do wymaganej przestrzeni, jakie powinny posiadać te mieszkania. Rozpiętość cenowa wynosi od około 8 do ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy.
21 tys. od metra trzeba zapłacić za apartament z 2009 roku o powierzchni 112 m kw., w bliskim sąsiedztwie Parku Saskiego w Warszawie. Inwestor zachwala, że apartament ma dużą loggię, patio, portiernię, wysokie okna oraz sufit. Podłoga składa się z olejowanych dębowych, litych desek.
Za ponad 3 mln zł możemy w Warszawie kupić 240 metrowy apartament na Ochocie, w rejonie ulicy Grójeckiej. Cena metra kwadratowego dwupoziomowego mieszkania to ponad 12 tys. zł.
W Krakowie, wśród ofert w ramach WGN najwyższą stawkę za metr kwadratowy osiągnęła nieruchomość o powierzchni 112 m kw. na Starym Mieście, w rejonie ulicy Karmelickiej. Za dwupoziomowy apartament w kamienicy z 1905 roku należy zapłacić 12 tys. zł od metra kwadratowego. Oferent informuje, że luksusowe mieszkanie posiada m.in. dębowe podłogi, ogrzewanie podłogowe, drewniane okna w sypialniach. Sama kamienica jest po gruntownym remoncie, posiada reprezentacyjny hol, monitoring oraz ochronę.

We Wrocławiu na rynku wtórnym nie znajdujemy wygórowanych ofert cenowych w ramach Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości. Najwyższe stawki osiągnęło ponad 100 metrowe mieszkanie dwupoziomowe w rejonie ulicy Jaracza. Cena to 650 tys. zł.
W Gdańsku, za najdroższy apartament na rynku wtórnym, na podstawie ofert z WGN trzeba zapłacić 1,2 mln zł. Tyle kosztuje 130 metrowy apartament na ulicy Tartacznej nad Motławą, przy starówce.
W Sopocie najdroższa oferta dotyczy mieszkania z 2011 roku w kompleksie Sopocka Rezydencja. Lokal o powierzchni 60 m kw. kosztuje 800 tys. zł. czyli 13 tys. zł za metr kw. Nieruchomość położona jest na strzeżonym osiedlu, z tarasami na dachu, własnym klubem fitness oraz salą przedszkolną z opiekunami dla dzieci.
W Łodzi na rynku wtórnym za 100 metrowy apartament w dziel nicy Widzew, należy zapłacić 790 tys. zł. W cenie dostajemy 4 – pokojowy apartament z tarasem, oraz miejscem w garażu wielostanowiskowym. Na wykończenie składają się: na podłogach panele i terakota, gładzie, podwieszane sufity, energooszczędne oświetlenie, drzwi antywłamaniowe, rolety od strony tarasu. Bardzo przestronne i funkcjonalne wnętrze.
W Poznaniu z kolei, pod szyldem apartamentu można np. kupić ponad 50 metrowe mieszkanie w dzielnicy Grunwald. Cena to około 5,6 tys. zł za metr kwadratowy, czyli w przedziale cen za mieszkania z segmentu popularnego.

Apartamenty na rynku pierwotnym.

Jak wyglądają ceny apartamentów na rynku pierwotnym? Jak już wspomnieliśmy wcześniej – ciężko je porównywać z racji dosyć dobrowolnego używania określenia apartament.
Możemy wymienić jednak kilka sztandarowych inwestycji w dużych miastach Polski, które spełniają wymogi apartamentów. Przegląd potwierdza, że ceny za luksusowe mieszkania w ciągu 5 lat znacznie spadły – często nawet o 40 procent.
Jedna z najbardziej prestiżowych lokalizacji w Polsce, to wieżowiec budowany w Warszawie pod adresem: Złota 44. Pierwsi mieszkańcy do 190 metrowego drapacza chmur wprowadzą się z początkiem przyszłego roku. 370 – metrowy apartament na samym szczycie wyceniono na około 20 mln zł. W skład trzykondygnacyjnego lokalu wchodzi 95 metrowy salon o wysokości prawie 6 metrów, trzy sypialnie, cztery łazienki, taras i gabinet w najwyższej części wieży.

We Wrocławiu najbardziej prestiżowe apartamenty to oczywiście te w wieżowcu Sky Tower oraz na osiedlu Zielona Etiuda. W przypadku obu ceny wyjściowe metra kwadratowego w ciągu kilku lat znacznie spadły, nawet o 30, 40 proc. Mimo to oczywiście kupno mieszkania w tych lokalizacjach wiąże się z koniecznością wyłożenia ogromnej gotówki.
We Wrocławskim wieżowców ceny metra kwadratowego jeszcze w 2008 roku zaczynały się od 14,5 tys. zł. Obecnie jest to nieco ponad 10 tys. zł. Widełki cenowe są jednak duże – za najdroższe apartamenty trzeba zapłacić nawet blisko 30 tys. zł za metr kwadratowy. 180 metrowy apartament w wieżowcu to wydatek 5,4 mln zł.

Inna prestiżowa inwestycja to Zielona Etiuda. Na osiedlu 4 – kondygnacyjnych willi mieszkanie można kupić – jak informuje deweloper – w cenie już od 8,5 tys. zł. Tu również stawki spadły o kilkadziesiąt procent.
W Krakowie w segmencie w segmencie mieszkań luksusowych warto wspomnieć o Wiślanych Tarasach. Inwestycja położona nad rzeką pozwala poprzez system tarasów podziwiać panoramę miasta. Za przyjemność podziwiania Krakowa z 8 piętra, w apartamencie o powierzchni ponad 118 m kw. trzeba zapłacić ponad 9 tys. zł za metr. Wiślane Tarasy oferują też takie udogodnienia jak siłownię, fitness i saunę.
W Trójmieście do inwestycji mieszkaniowych z górnej półki należą z pewnością apartamenty w wieżowcu Sea Towers. Za mieszkanie w drapaczu chmur tuż przy morzu należy zapłacić minimum 9,5 tys. z za metr kwadratowy.

Podsumowując: rynek apartamentów obecnie jest z pewnością mniej dynamiczny pod względem proponowanych projektów niż jeszcze 4 lata temu. Dziś deweloperzy wolą przestawić się na budownictwo w segmencie popularnym. Na tym jednak zyskały same projekty. Te które nadal są w sprzedaży zostały przecenione, czasem bardzo mocno, ale na kolejne przeceny raczej się nie zanosi. Z kolei nowe inwestycje, które wchodzą na rynek pod szyldem apartamentów cechuje większa dbałość o wypełnienie warunków jakie musi posiadać prawdziwy apartament.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN