Mieszkanie w samym centrum dużego miasta – ceny o nawet o 100 proc. wyższe od średniej

Lokalizacja to jeden z najważniejszych czynników branych pod uwagę przy kupnie mieszkania. W zależności od położenia ceny różnią się między sobą drastycznie. W takich miastach jak Wrocław, Kraków czy Warszawa mieszkania w centrum, średnio są o kilkadziesiąt procent droższe, ale różnice w cenie mogą sięgać nawet i ponad 100 proc.

Jeśli chcemy kupić mieszkanie we wrocławskim rynku, zapłacimy za nie nawet 14 tys. zł od metra, przy ul. Floriańskiej w Krakowie będzie to 11 tys., tyle samo przy Mariackiej w Gdańsku. Za luksus życia przy ul. Marszałkowskiej w Warszawie trzeba z kolei zapłacić 10 tys. zł za metr kwadratowy.

Lokale w centrach miast postrzegane są przez klientów często jako wygodne do życia oraz prestiżowe. To właśnie one zyskują najczęściej największe wyceny na rynku. Im dalej od starego miasta i centrum, tym stawki za metr kwadratowy spadają. Taki stan rzeczy wynika też z tego, że w centrach niejednokrotnie możliwość stawiania nowych, deweloperskich lokali jest po prostu mocno ograniczona, z racji zwartej zabudowy. To też przekłada się na ceny. Ile obecnie trzeba płacić za centralną lokalizację?

We Wrocławiu na rynku wtórnym średnio metr kwadratowy mieszkania w WGN kosztuje 6100 zł, ale jeśli szukamy lokum w centrum musimy zapłacić aż o ponad 2000 zł więcej za metr kwadratowy. Średnie ceny oscylują bowiem wokół 8300 zł od metra. Są droższe aż o 36 procent.
Przykładowo: za 58 – metrowe mieszkanie przy ul. Szewskiej (kilkaset metrów od Rynku) oferujący chce 455 tys. zł (7800 zł/ m kw.) Lokal mieści się w budynku z lat 60. Inna oferta to mieszkanie z 2001 roku. 77 metrów sprzedający wystawia za 690 tys. zł, czyli blisko 9 tys. za metr kwadratowy. Mieszkanie pochodzi z 2001 roku. Jeśli jednak szukamy lokalu w samym Rynku, za taką prestiżową lokalizację zapłacimy jeszcze więcej. 58 – metrowe mieszkanie w jednej z zabytkowych kamienic naprzeciw wrocławskiego Ratusza kosztuje aż 850 tys. zł , co daje stawkę aż 14 tysięcy złotych za metr kwadratowy! To cena o 130 procent wyższa od średnich stawek dla Wrocławia.
Nie inaczej jest oczywiście również w innych miastach. W Krakowie średnie ceny dla rynku wtórnego wynoszą w WGN obecnie 7600 zł/ m kw., ale za centralną lokalizację zapłacimy o 20 proc. więcej. Średnie ceny w centrum wahają się w okolicach 9200 zł za metr, choć zdarzają się i dużo droższe oferty.
Za 200 – metrowy apartament w kamienicy przy ul. Floriańskiej oferent oczekuje 2,2 mln zł, co daje stawkę 11 tys. zł od metra kwadratowego. Podobna cena za metr dotyczy też innego apartamentu – 140 m kw. przy ul.Kochanowskiego.
W Warszawie centralną dzielnicą jest Śródmieście, gdzie ceny metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego wynoszą średnio w WGN 9300 zł i są wyższe od przeciętnych stawek dla całego miasta o 1800 zł.
Oczywiście wśród ofert ze Śródmieścia znajdziemy również zdecydowanie wyższe wyceny. Dwupokojowe mieszkanie (46 m kw.), w budynku z lat 50. przy ul. Marszałkowskiej, czyli dokładnie w centrum miasta, wyceniono na 460 tys. zł, 10 tys. za metr kwadratowy.
To jednak wcale nie najwyższa oferta, bowiem za lokal w budynku z lat 30. ( 61 m kw.) przy ulicy Górskiego, sprzedający chce 740 tys. zł, czyli blisko 12 tys. zł od metra kwadratowego!
I w Gdańsku przyjdzie nam słono zapłacić, jeśli zdecydujemy się na mieszkanie w zabytkowym centrum miasta. Ceny na Śródmieściu (dzielnicy gdzie mieści się Stare Miasto) są wyższe przeciętnie o 8000 zł za metr, jednak jeśli szukamy w naprawdę prestiżowej lokalizacji, zapłacimy dużo więcej.
Dla przykładu: 2 pokoje o powierzchni 38 m kw. przy ul. Mariackiej, w trzypiętrowej kamienicy kosztuje 420 tys. zł, czyli 11 tys. zł od metra kwadratowego. Inna oferta to apartament w stanie deweloperskim, położony w centralnej lokalizacji, w budynku nad Motławą. Cena za 90 m kw. to 840 tys. zł, czyli 9300 zł za metr.

Na tle wszystkich przytoczonych wcześniej miast, nieco inaczej wygląda sytuacja w Łodzi, gdzie ceny metra kwadratowego są zdecydowanie niższe (w WGN przeciętnie 3500 zł / m kw.) Okazuje się też, że akurat na tym rynku centralna lokalizacja nie jest wyceniana dużo drożej. Za mieszkanie przy samej ulicy Piotrkowskiej, czyli w ścisłym centrum miasta oferujący oczekuje o około 900 zł więcej od średniej cenowej. 33 m kw. wystawił na sprzedaż za 146 tys. zł, co daje 4400 zł od metra kwadratowego.
Wszystkie powyższe przykłady (poza Łodzią) potwierdzają, że za prestiż życia w zabytkowym centrum dużego miasta trzeba naprawdę sporo zapłacić, ale także tu można dostrzec pewne prawidłowości. Otóż najwyżej wyceniane są bądź lokale położone w zabytkowych kamienicach, bądź też mieszkania w budynkach stosunkowo nowych – po 2000 roku. Nieco mniejsze wyceny (choć nadal bardzo wysokie, w porównaniu do stawek średnich) uzyskują mieszkania w budynkach z czasów PRL, położone w centralnej lokalizacji miasta.
Mieszkania położone w centralnych lokalizacjach największych miast, to dosyć wąski segment rynku, który jest jednak najwyżej wyceniany. Podobne stawki zyskują jedynie mieszkania przy centralnych ulicach/ deptakach w najbardziej znanych miejscowościach turystycznych, takich jak Zakopane czy Sopot. Za komfort życia w tych miejscach niejednokrotnie również trzeba zapłacić powyżej 10 tys. zł od metra kwadratowego.
Przykładowo; jedna z ofert w WGN dotyczy mieszkania w zabytkowej kamienicy z 1903 roku, w centrum Sopotu. Cena za 85 metrów kwadratowych wynosi 800 tys. zł, co daje stawkę 9500 zł od metra. W Zakopanem z kolei za nowy apartament, położony 500 metrów od Krupówek sprzedający życzy sobie 12,5 tys. zł od metra kwadratowego.

Wszystkie powyższe przykłady pokazują, jak wielkie znaczenie ma lokalizacja mieszkania, oraz z drugiej strony powinny też uświadamiać klientów, że – jeśli nie chcą przepłacać – powinni szukać lokali w miejscach nieco bardziej oddalonych od centrów. Za nie bowiem często trzeba zapłacić nawet i 100 procent więcej od przeciętnych stawek za mieszkanie.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Data publikacji: 25-10-2013
Print Friendly, PDF & Email