W dużych miastach, gdzie w centrach dominuje zwarta zabudowa, często jeśli szukamy mieszkania w centrum, pozostaje nam wybór mieszkania w kamienicy, co może wiązać się z fatalnym stanem budynku, brakiem centralnego ogrzewania itp. Alternatywą w tym przypadku najczęściej pozostaje nowe mieszkanie w stanie deweloperskim, w plombie. 

We Wrocławiu na dużym obszarze miasta rozciąga się dzielnica Śródmieście z całymi kwartałami kamienic. Z racji  szczelniej zabudowy, możliwość inwestowania na szerszą skalę w tym miejscu przez deweloperów jest ograniczona.

Jakie mieszkania w plombie oferuje Wrocławski rynek?
Przykładowo: we Wrocławiu za 64 – metrowe mieszkanie w plombie z 1990 roku, na Starym Mieście (kilkaset metrów od Rynku) oferent chce aż 610 tys. zł, co daje ponad 9 tys. zł za metr kwadratowy. Cena jest bardzo wygórowana, należy jednak przypuszczać, że wpływ na to ma centralna lokalizacja budynku.
Jeśli porównamy tę akurat ofertę z cenami, za jakie sprzedawane są mieszkania w kamienicach, różnica będzie ogromna. We Wrocławiu za lokal w kamienicy trzeba przeciętnie w WGN zapłacić 6500 zł za metr kwadratowy. Warto zaznaczyć, że jest to około 400 zł więcej od średniej cenowej dla całego wrocławskiego rynku wtórnego.

Poza Wrocławiem oferty mieszkań w plombach w WGN dotyczą takich lokalizacji jak Szczecin i Gdańsk. W Szczecinie, za kawalerkę (43 m kw.) w 6 piętrowej plombie z 2002 roku, sprzedający oczekuje 200 tys. zł, czyli 4650 zł za metr kwadratowy. Inna oferta z tego miasta to 77 – mio metrowe mieszkanie w plombie z 2000 roku na szczecińskim Śródmieściu, w cenie 307 tys. zł. Stawka za metr to 3950 zł.
Jeśli chcielibyśmy porównać te ceny do średnich stawek dla mieszkań w kamienicy w skali całego kraju, które w WGN wynoszą około 3500 zł, to okaże się, że za lokal w plombie trzeba zapłacić więcej o około 400 – 500 zł. Przykłady z Gdańska pokazują jednak, że nie jest to wcale regułą. W stolicy województwa Pomorskiego to właśnie nowe mieszkania w plombach okazują się tańsze.

Co ciekawe – wśród ofert WGN znajdziemy także te, dotyczące sprzedaży całych budynków wielorodzinnych typu plomby i całych kamienic. Co prawda, nie jest to alternatywa skierowana dla ludzi, którzy poszukują mieszkania, a raczej do inwestorów, ale również może pokazywać relacje cenowe między tymi dwoma typami obiektów.
Pomimo faktu, że kamienice są droższe od mieszkań w plombie, to jednak takie porównanie niekoniecznie musi być uprawnione, bowiem właśnie wśród kamienic cenę zaburzają obiekty zabytkowe i luksusowe wyceniane bardzo wysoko.
Odpowiedź na pytanie co się bardziej opłaca – mieszkanie w plombie czy w kamienicy jest ciężka do sprecyzowania. W przypadku kamienic częściej możemy trafić zarówno na mieszkania bardzo tanie, jak i bardzo drogie. Plomby z kolei, wydaje się, że trzymają dosyć stabilnie stawki cenowe.
Porównanie tych dwóch typów obiektów, jest też po części porównaniem cen z rynku pierwotnego i wtórnego. Tu okazuje się, że w WGN, w skali całego kraju nieznacznie droższe są mieszkania używane, przy czym różnica to zaledwie około 100 zł. Za lokale z rynku pierwotnego oferenci w WGN chcą średnio 3660 zł, za mieszkania z drugiej ręki 3770.
Dlaczego jednak mieszkania dużo starsze są wyceniane nieznacznie wyżej od tych nowych? Odpowiedź może być podobna jak w przypadku kamienic: mieszkania takie częściej umiejscowione są w atrakcyjnych, które nie są już dostępne dla deweloperów.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN