W tej cenie jednak są tylko ruiny, za to często położone na atrakcyjnych gruntach. Za zabytkowy i odrestaurowany zamek będziemy musieli zapłacić przynajmniej ponad milion złotych a za najatrakcyjniejsze oferty nawet 15 mln. Rynek zamków i nieruchomości zabytkowych to wąski, ale bardzo ciekawy segment nieruchomości.
Najprawdopodobniej w związku z planowanym otwarciem rynku obrotu ziemią w Polsce, do którego ma dojść w 2016 roku, także te nieruchomości będą zyskiwać na wartości. Szczególnie w województwach, gdzie takich obiektów jest najwięcej czyli w Wielkopolsce, na Dolnym Śląsku, Mazowszu i Pomorzu.
Aktualnie wśród ofert WGN 43 dotyczą nieruchomości na sprzedaż takich jak pałace, rezydencje i zamki. Są to obiekty bardzo zróżnicowane zarówno pod względem stanu technicznego, powierzchni jak i wieku – stąd bardzo duża rozbieżność cenowa. Według szacunków w Polsce znajduje się około 10 tys. tego typu nieruchomości.
Najwięcej pałaców, rezydencji, dworków i zamków znajduje się w Wielkopolsce. Jest to ponad 20 procent wszystkich tego typu obiektów w Polsce. Są to przede wszystkim szlacheckie dworki oraz arystokratyczne pałace polskich i niemieckich przemysłowców. Drugi pod względem liczby jest Dolny Śląsk z 12 procentami głównie pałaców niemieckich arystokratów i przemysłowców, a na kolejnym miejscu plasuje się Mazowsze, które ma 11 procent tego segmentu w kraju, w tym liczne dworki i pałace polskich magnatów. Co dziesiąty obiekt historyczny znajduje się na Pomorzu Gdańskim.
Ceny w przypadku nieruchomości typu pałace, zamki i rezydencje są bardzo zróżnicowane, od kilkuset do nawet kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. Najtańsze oferty dotyczą zamków i pałaców do generalnego remontu. Te mogą być traktowane przez inwestorów na przykład jako okazja do kupna atrakcyjnie położonej działki.
W przypadku tego typu nieruchomości dużo jednak zależy od ewentualnej ochrony konserwatora zabytków, która może być postrzegana zarówno jako zaleta, jak i wada i mieć duży wpływ na cenę. Przeglądając oferty na rynku pałaców, zamków, dworków i rezydencji nasuwa się wniosek, że istotnym składnikiem ceny oprócz powierzchni, położenia oraz stanu technicznego są kwestie ochrony konserwatora zabytków. Jeśli obiekt jest w rejestrze zabytków potencjalny inwestor jest zobowiązany konsultować wszelkie remonty, przebudowy czy też nowe inwestycje, w ścisłym sąsiedztwie budynku, z konserwatorem. Jednak z drugiej strony zabytkowy charakter obiektu wiąże się również z pewnymi udogodnieniami. Inwestor może brać pod uwagę pomoc finansową państwa i samorządu terytorialnego np. w postaci obniżenia ceny sprzedawanej nieruchomości, jeśli zadeklaruje się jej rewitalizację, różnego rodzaju ulgi podatkowe czy dotacje celowe na wykonanie odpowiednich prac konserwatorskich czy budowlanych, które mogą stanowić połowę lub więcej całości inwestycji.
Zapoznając się z ofertami sprzedaży tego typu nieruchomości widzimy, że najwyższe wartości osiągają te zabytkowe zamki i pałace, które są już odrestaurowane oraz zaadoptowane na nowe cele, zazwyczaj hotelowe. Z kolei w przypadku nieruchomości, będących w bardzo złym stanie technicznym, lub po prostu będących ruinami istotna jest powierzchnia oraz lokalizacja działek, na których leży nieruchomość. Znaczenie mają również ewentualne uzyskane zgody konserwatora zabytków na wyburzenie, przebudowę bądź odbudowę obiektu.
Średnia cenowa metra kwadratowego omawianych obiektów w skali całego kraju wśród ofert WGN wynosi aktualnie 2400 zł za metr, jednocześnie ceny są bardzo różne w zależności od regionów. Najwięcej za zamek trzeba zapłacić na Pomorzu. Tutaj tu za metr kwadratowy średnio oferenci żądają 3200 zł. Na Dolnym Śląsku średnia cenowa wynosi 1200 zł za metr.
Najwyższe wyceny osiągają nieruchomości już wyremontowane, w bardzo dobrym stanie technicznym, zaadaptowane już na działalność np. hotelową. Przykład to choćby zamek z miejscowości Wąsosz na Pomorzu. Gruntownie odrestaurowany zamek o powierzchni 1800 m², gdzie prowadzony jest ośrodek wczasowo szkoleniowy położony na działce parkowej ponad 5 ha, wyceniony został na 3,3 mln zł. Nie jest to najdroższa oferta. Jeśli chcielibyśmy stać się właścicielem zamku rycerskiego z 1494 roku w miejscowości Krąg w województwie zachodniopomorskim musimy zapłacić aż ponad 15 mln. Zamek o dużej wartości zabytkowej, świetnie położony – wśród lasów i pagórków, 30 km od morza, gruntownie wyremontowany, nad własnym jeziorem zamkowym, zaadoptowany do funkcji hotelowo – restauracyjnej osiąga stawkę 5500 zł za metr kwadratowy i jest jedną z najdroższych ofert wzdłuż wybrzeża polskiego Bałtyku.
Na przeciwnym biegunie są nieruchomości zupełnie zniszczone, rozpatrywane przez inwestorów raczej jako okazja do kupienia taniego gruntu. Przykładem tego typu oferty może być zamek ze Ścinawy na Dolnym Śląsku. Jest to kompletnie zrujnowana nieruchomość na działce o powierzchni ponad 5 ha, wystawiona na sprzedaż za 390 tys. zł, co w przeliczeniu na metr kwadratowy daje kwotę 111 zł. Innym przykładem może być chociażby zamek z XIX wieku z okolic Opola. Nieruchomość o powierzchni ponad 500 m ² jest do gruntownego remontu, położona na działce 5,5 ha z odrestaurowanym parkiem. Całość kosztuje 430 tys. zł, czyli około 700 za m².
Rynek zamków charakteryzuje więc ogromna rozbieżność cenowa, jednak przykłady udanych inwestycji ilustrują, że warto zwrócić uwagę na takie nieruchomościami. Również kupno w celach spekulacyjnych, zwłaszcza obiektów zrujnowanych za to na atrakcyjnych działkach może być przykładem dobrej inwestycji. W najbliższych latach ceny ziemi najprawdopodobniej będą rosły, więc inwestycja tego typu może być bardzo dochodowa.
Iwona Hryncewicz
Analityk i Doradca WGN
