Kupno nieruchomości za granicą? Taka ewentualność rozpala wyobraźnię wielu inwestorów. Potocznie kojarzy się z wysokimi cenami i koniecznością wyłożenia dużej gotówki, jednak niekoniecznie ten obraz jest prawdziwy. Przegląd ofert pokazuje, że często apartamenty turystyczne w znanych lokalizacjach zagranicznych są porównywalne do cen w Polsce…
Czy tak jest w istocie? Pierwsza z brzegu oferta ze słonecznej Hiszpanii zdaje się to potwierdzać. Dwupoziomowe, 132 – metrowe mieszkanie na wyspie Gran Canaria jest do kupienia za 1,2 mln zł, co daje cenę 9 tysięcy złotych od metra. Mimo, że stawka wydaje się wysoka, nie odbiega ona od cen jakie uzyskują nieruchomości o wyższym standardzie w największych miastach Polski. Wśród ofert WGN z Warszawy spotkamy apartamenty do kupienia na Ochocie, czy Śródmieściu w cenie 12 a nawet 20 tysięcy od metra, nowe apartamenty na wrocławskim Biskupinie kosztują około 9 -10 tysięcy za metr.
Jak więc widzimy cena mieszkania z turystycznej Gran Canarii, biorąc pod uwagę znaną lokalizację i ewentualny późniejszy wynajem takiej nieruchomości, wcale nie jest zaskakująco duża. Także mniejsze nieruchomości w znanych turystycznych, hiszpańskich lokalizacjach nie osiągają cen dużo wyższych od naszego rodzimego rynku. 60 – metrowe mieszkanie z basenem na Fuertawenturze wyceniono na 460 tysięcy złotych, co daje 7600 zł/ m kw. Takie stawki można bez problemu napotkać na krakowskim, czy warszawskim wtórnym rynku nieruchomości.
Jeszcze tańsze okazują się apartamenty w kurortach nad Morzem Czarnym w Bułgarii. 3 – pokojowe mieszkanie w Słonecznym Brzegu, z rynku pierwotnego w nowym kompleksie Diamant Residence (powierzchnia 87 m kw.) zostało wystawione na sprzedaż za 370 tysięcy złotych, co daje zaskakująco wręcz niską stawkę za metr w wysokości 4200 zł. Takie ceny dotyczą w Polsce segmentu budownictwa popularnego…
Oczywiście kłamstwem byłoby twierdzenie, że ceny w Polsce są na tym samym poziomie, co w rozwiniętych krajach Unii. Dość powiedzieć, że wg ostatniego raportu Deloitte, Warszawa jest jedną z najtańszych pod względem stawek z 12 przebadanych stolic Unii Europejskiej. Mieszkanie tutaj kosztuje przeciętnie 1,7 tysiąca euro (taniej jest tylko w Budapeszcie – 1,2 tys.), a dla porównania mieszkanie w centrum Londynu kosztuje 10 tysięcy, a w Paryżu ponad 8 tysięcy euro.
Jeśli więc mówimy o opłacalnych i tanich inwestycjach w nieruchomości za granicą, należy podkreślić, że dotyczą one tylko niektórych rynków. Chodzi przede wszystkim o kraje południa, gdzie ceny w ciągu kilku lat kryzysu mocno spadły. Załamał się przede wszystkim hiszpański rynek nieruchomości, który wcześniej był bardzo wywindowany.
Stawki w ciągu 7 lat zapaści spadły wg różnych szacunków nawet o 40 proc. Wg danych Europejskiego Banku Centralnego przeceny od pierwszego kwartału 2008 do 3 kwartału 2013 w takich krajach jak Portugalia, Grecja, Włochy czy Chorwacja sięgnęły z kolei od 7 do nawet 32 proc. (Grecja).
O czym warto pamiętać, decydując się na kupno nieruchomości za granicą? Oczywiście musimy bardzo uważnie ocenić koszty. Należy wziąć pod uwagę, że sama cena nieruchomości to nie wszystko. Zaangażowany będzie nasz czas, pieniądze na konieczne wyjazdy, tłumaczy, dodatkowe koszty. Po drugie – ewentualne czerpanie zysków z najmu może wiązać się z koniecznością opłacenia specjalistycznej firmy, co wpłynie na uszczuplenie ewentualnych dochodów.
Należy też mieć świadomość, że inwestowanie w krajach o niestabilnej sytuacji gospodarczej, a szczególnie politycznej to duże ryzyko, nawet pomimo bardzo niskich cen. Warto więc decydować się na zakup w lokalizacji nam znanej i stosunkowo bliskiej kulturowo, tak by łatwiej było później prowadzić ewentualną działalność związaną z najmem. Musimy też poświęcić sporo czasu na dokładne zapoznanie się z przepisami obowiązującymi w kraju, gdzie zamierzamy kupić mieszkanie, znaleźć zaufaną osobę, która zweryfikuje dokumenty, stan prawny nieruchomości itp. Kolejna sprawa to koszty utrzymania nieruchomości, ewentualnych remontów, które mogą być bardzo wysokie.
Ciężko też określić jak będzie kształtowała się wartość nieruchomości w kolejnych latach. Jest to niełatwe zadanie nawet na naszym lokalnym rynku, nie mówiąc już o zagranicy. Każdy kraj ma swoje własne uwarunkowania gospodarcze i cykle koniunkturalne, przez co musimy mieć świadomość, że zetkniemy się z sytuacją nieporównywalną do tej, jaką mamy w Polsce.
Jednym ze sposobów, minimalizacji ryzyka jest próba oceny czy dany kraj jest rynkiem niedowartościowanym, czy wręcz przeciwnie. Jeśli celujemy w nieruchomości w lokalizacjach atrakcyjnych turystycznie – być może warto rozejrzeć się za rynkiem jeszcze stosunkowo mało znanym, ale perspektywicznym. Kiedyś takim rynkiem była Czarnogóra, dziś jeden z hitów masowej turystyki.
Kolejna, niezwykle istotna kwestia, to cena waluty. Zagraniczną nieruchomość kupimy w euro. Musimy mieć świadomość ryzyka kursowego. Jeśli kurs euro będzie spadać, spadać będzie też wartość naszej nieruchomości.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
