Rynek domów i willi

Duża przecena na rynku domów

Rynek domów, wg wielu analiz, dotknęła jeszcze większa przecena, niż w przypadku mieszkań.

Stawki ofertowe domów i willi często różnią się od transakcyjnych nawet o kilkadziesiąt procent. Słabszy popyt na domy wynika z kilku podstawowych faktów: dużej gotówki, którą trzeba wyłożyć na zakup, wynikającej ze, z reguły, dużego metrażu nieruchomości, oraz często wysokich, późniejszych kosztów utrzymania tejże. Jak wygląda ten segment rynku? Sprawdziliśmy na przykładzie województw: mazowieckiego, wielkopolskiego, dolnośląskiego i lubelskiego. Przeanalizowaliśmy też ceny w tzw. segmencie premium w przypadku domów – czyli willi.

Willa – definicja

Na początek więc definicja – willa rozumiemy dom wolnostojący, o wyższym niż przeciętny metrażu, często w budynku zabytkowym, z ogrodem i więcej niż jedną kondygnacją.

Ile kosztuje dom?

Ceny metra kwadratowego domu plasują się z reguły niżej niż w przypadku mieszkań. Przyjmuje się, że za metr obecnie można zapłacić 3 – 3,5 tys. zł. Nawet w lokalizacjach uważanych za drogie, w dużych miastach, ceny są zdecydowanie niższe niż w przypadku mieszkań.

Przykład (na podstawie ofert WGN) to Warszawa – na rynku pierwotnym do kupienia jest dom w dzielnicy Wawer o powierzchni 280 m kw., na działce 750 – metrowej, w stanie deweloperskim. Oferent chce sprzedać nieruchomość za milion 200 tys. zł, co daje nieco ponad 4 tys. zł za m kw.

Na mazowieckim rynku wtórnym dom wolnostojący można kupić już za 200 tys. zł. Na tyle wycenia oferent nieruchomość o powierzchni 80 m kw., w miejscowości Dyszobaba. Dom z 2000 roku leży na zadbanej działce o powierzchni 1447 m kw. Cena za metr kwadratowy samej nieruchomości mieszkalnej wynosi więc 2500 zł za m kw.

Oczywiście, znajdziemy też oferty dużo droższe, oprócz samego standardu nieruchomości, liczy się tez dobra lokalizacja. W przypadku Mazowsza często jest to bliskość Warszawy. Jeśli chcemy mieszkać w cichej i spokojnej okolicy, ale zaledwie 15 km od stolicy, za 550 tys. zł możemy kupić dom wraz z działką w Józefowie. Nieruchomość ma 126 m kw., wykończona w wysokim standardzie. To daje stawkę za metr wynoszącą 4300 zł.

Ile kosztuje willa?

Zdarzają się też nieruchomości ekskluzywne, których ceny są wielokrotnie wyższe od średniej rynkowej. Aż ponad 12 tys. zł za m kw. trzeba zapłacić za metr kwadratowy domu w miejscowości Graniczna, w gminie Piaseczno. Jak informuje oferent nieruchomość ma cechy rezydencji, leży na działce o powierzchni 2880 m kw. Sam budynek ma 3 kondygnacje, 6 pokoi, w skład wchodzi także oranżeria, poddaszem, które można wykorzystać na salon gier/ relaksu, na działce jest też drugi budynek służbowy z łazienką i garażem, stoi również altana o powierzchni 20 m kw.

Na Dolnym Śląsku jeśli nie zależy nam na bliskości dużych miast i pragniemy uciec od hałasu, być może warto się zastanowić nad kupnem domu na rynku wtórnym w gminach górskich, bądź położonych na terenach bogatych w parki krajobrazowe. Takich ofert jest zaskakująco dużo.

Dla przykładu – dom do remontu w malowniczej gminie Przemków w sąsiedztwie Przemkowskiego Parku Krajobrazowego możemy kupić już za 60 tys. zł. Chodzi o nieruchomość o powierzchni 90 m kw. do generalnego remontu.

Z kolei jeśli od równin lubimy góry, za 125 tys. zł kupimy dom parterowy niedaleko Wambierzyc i tamtejszego malowniczego sanktuarium. Dom parterowy ma powierzchnię 60 m kw., leży na działce o powierzchni 2000 m kw. Cena metra nieruchomości wynosi nieco ponad 2 tys. zł.

Pozostając w Kotlinie Kłodzkiej – w tej samej cenie można kupić dwukrotnie większą nieruchomość w okolicach Barda Śląskiego. Dom o powierzchni 120 m kw. jest do remontu. Cena – 120 tys. zł.

Jeśli chodzi o stolicę regionu, ceny są zdecydowanie wyższe niż w rejonach oddalonych od dużego miasta. Najtaniej dom wolnostojący na rynku wtórnym we Wrocławiu kupimy za 249 tys. zł (wśród ofert WGN). Na tyle sprzedający wycenił budynek z 1939 roku na Psim Polu. Metraż wynosi 85 m kw. Mieszkanie jest do remontu.

Z kolei, jeśli szukamy naprawdę dużych metrażów, wśród najdroższych wrocławskich ofert można znaleźć dom w dzielnicy Fabryczna, z basenem o powierzchni ponad 300 m kw., na działce 2100 m kw. Nieruchomość została wystawiona do sprzedaży za 1,5 mln zł.

W Wielkopolsce także domy w granicach bądź w sąsiedztwie Poznania zyskują najwyższe ceny. Za dom 300 metrowy na Umultowie trzeba zapłacić 1,6 mln zł. Jeśli zadowoli nas mniejszy metraż – możemy zakupić dom na Nowym Mieście, powierzchnia to 135 m kw. Cena: 649 tys. zł.

Jak kształtują się ceny domów w przypadku tzw. ściany wschodniej? Na Lubelszczyźnie za 85 m kw. domu w okolicy malowniczo położonej miejscowości Horodło trzeba zapłacić 135 tys. zł. Dom nie ma kanalizacji, za to leży na działce o powierzchni 1 ha.

W samym Lublinie ceny nie różnią się bardzo od stawek w przypadku innych analizowanych przez nas miast. Dla przykładu: za dom jednorodzinny o powierzchni 137 m kw. na osiedlu Lipniak należy zapłacić 460 tys. zł. Budynek leży na 450 metrowej działce.

Przegląd ofert w przypadku rynku willi upewnia nas, że ten segment rynku jest słabo rozwinięty. Tego typu ofert jest bardzo mało. Może to wynikać z tego, że klasyfikacja nieruchomości jako „willa” ciągle nastręcza w naszym kraju sporo problemów, wynikających z braku tradycji budowania tego typu obiektów. To też może powodować różnego rodzaju nieporozumienia.

Willa willi nie równa

W ramach WGN, znajdziemy jedynie 35 ofert sprzedaży w tym segmencie, dotyczących zresztą całej Polski. Jakie więc nieruchomości wystawiają na sprzedaż oferenci pod szyldem „willa”? Analizując ogłoszenia szybko przekonujemy się, że bardzo różne.

Dla przykładu: jako willę/ rezydencję sprzedający wystawia ofertę dotyczącą dawnego budynku szkoły niedaleko Olecka w województwie warmińsko – mazurskim. Obiekt pochodzi z 1940 roku. Na parterze znajdują się pomieszczenia, które kiedyś były klasami szkolnymi, a na górze mieszkania dla ówczesnych nauczycieli. Budynek jest ogrzewany piecami kaflowymi, ma dostęp do wody, ale nie ma instalacji wodno – kanalizacyjnej. Powierzchnia obiektu to 300 m kw. Cena – 199 tys. zł.

Wśród ofert sprzedaży willi i rezydencji nie mało jest budynków obecnie zrujnowanych, które kiedyś – zazwyczaj przed wojną – taką funkcję pełniły. I tak np. za 850 tys. zł można kupić blisko 900 metrową willę na Pomorzu, w gminie Kobylnica. Budynek leży na dużej 4 hektarowej działce, jest do całkowitego remontu. Pochodzi z połowy XIX wieku.

Jeśli szukamy niekoniecznie zabytków do restaurowania, tylko nowych realizacji, trzeba się liczyć z wyłożeniem naprawdę sporej gotówki. Dla przykładu; 250 metrowa willa na Pomorzu, na 2,4 hektarowej działce wraz z drugim domem mieszkalnym kosztuje mln 290 tys. zł.

Jeśli ktoś szuka rezydencji na miarę dawnych magnatów, może natomiast zainteresować go willa o powierzchni 500 m kw. w Bożniewicach, w zachodniopomorskim. Nieruchomość leży w 2 hektarowym parku. Cena to ponad 2 mln zł.

Podsumowując: przegląd ofert sprzedaży domów potwierdza tendencję spadku cen w tym segmencie nieruchomości, te są zdecydowanie niższe niż w przypadku cen mieszkań, a do tego jak wynika z analiz, ceny transakcyjne w przypadku domów mocno, bo nawet o kilkadziesiąt procent różnią się od ofertowych. Drogie lokalizacje to okolice dużych miast zapewniające z jednej strony wygodę i ciszę, a z drugiej dobry dojazd do metropolii oraz domy położone w bardzo atrakcyjnej okolicy pod względem przyrody – góry, jeziora, lasy. Średnie ceny obecnie rozkładają się w przedziale 3 -3, 5 tys. zł. za m kw.

Jeśli chodzi o wille – ten rynek jest u nas jeszcze za słabo rozwinięty, by poddawać go gruntownemu badaniu. Na rynku wtórnym pod szyldem willi sprzedaje się bardzo zróżnicowane nieruchomości, o różnym wieku, przeznaczeniu i różnym stanie technicznym.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

żródło: http://wgn.pl/i/a,1,4517,pl,domy-i-wille-lipiec-2013.html

Data publikacji: 28-10-2013
Print Friendly, PDF & Email