Rynek apartamentów we Wrocławiu – jesień 2013

Wrocław – stolica Dolnego Śląska to miasto bogate w mieszkania o podwyższonym standardzie. Pod względem liczby apartamentów, znajdujących się obecnie w ofercie WGN, to właśnie Wrocław zajmuje pierwsze miejsce, wśród dużych miast Polski.

Także pod względem cen aktualnie wyprzedza inne rynki. Drożej jest tylko w Warszawie. Średnio, za luksusowy apartament w metropolii nad Odrą trzeba zapłacić 9200 zł za metr kwadratowy. Ceny są jednak zróżnicowane – od 6200 zł za apartament z drugiej ręki na Śródmieściu, przez 9500 za luksusowe, nowe mieszkania na Biskupinie, do nawet 14 tys. za lokal w zabytkowej kamienicy w samym Rynku.

W przypadku stolicy jest to 11000 od metra, w Krakowie średnie stawki wynoszą 8000 zł, w Gdańsku – 7000 zł, a w Poznaniu – 5800 zł.
Widzimy więc, że lokalizacja wrocławska wyceniana jest bardzo wysoko i postrzegana przez sprzedających za bardzo prestiżową. Do tego, jak już powiedzieliśmy, rynek wrocławski wyróżnia duża liczba ofert apartamentów na sprzedaż. W WGN jest ich obecnie 49.
Z czego wynika zarówno duża podaż, jak i wysokie ceny? Przegląd ogłoszeń z Wrocławia pokazuje wyraźnie jedną prawidłowość: na rynku pojawiło się dużo nowych ofert z pierwszej ręki – mieszkań apartamentowych zaoferowanych przez deweloperów.

Przewaga rynku pierwotnego jest zaskakująca – aż 43 oferty dotyczą właśnie apartamentów nowych. To zresztą symptomatyczne dla Wrocławia, w odróżnieniu od takich miast jak Warszawa, czy Kraków. W stolicy Dolnego Śląska cenową przewagę mają mieszkania nowe. Może to wynikać z faktu, że w dosyć dobrych lokalizacjach we Wrocławiu jest jeszcze miejsce na nowe, ciekawe inwestycje.
Niewątpliwie za taką dzielnicę miasta można uznać, uważany za jeden z najbardziej prestiżowych, Biskupin. To właśnie w tej lokalizacji obecnie w WGN jest najwięcej apartamentów na sprzedaż. Osiedle zaprojektowane jeszcze przed wojną wyróżnia się ładem przestrzennym, kameralnym charakterem i przede wszystkim ciszą oraz bliskością terenów zielonych – w najbliższej okolicy są miejsca rekreacyjne, bulwary nad Odrą, Wyspa Opatowicka czy też Hala Stulecia i wrocławskie ZOO.
Jednocześnie – jak się okazuje – nie brak tym w rejonie miejsc, które deweloperzy wykorzystują na nowe budownictwo.
Przeciętnie za apartament na wrocławskim rynku pierwotnym ceny ofertowe wynoszą 9500 zł za metr kwadratowy.

Na zielonym Biskupinie za 100 m kw. aktualnie trzeba zapłacić blisko milion złotych. Za 930 tys. na sprzedaż wystawiony został choćby apartament na całym osiedlu takich mieszkań, o powierzchni 100,6 m kw. Mieszkaniec ma do dyspozycji trzy pokoje i duży taras od strony południowo – zachodniej.
Apartament umieszczony jest na osiedlu tego typu mieszkań posiadających wszelkie wygody cechujące nieruchomości z wyższej półki. Jest więc monitoring, ochrona, garaż podziemny z miejscami postojowymi, część rekreacyjna dla mieszkańców, longue club, fitness, sauna, siłownia i jaccuzi.
Na tym samym osiedlu, wśród najdroższych ofert znajdziemy apartament 180 metrowy, w cenie bliskiej 1,8 mln zł. Jest to mieszkanie dwupoziomowe, 6 pokojowe, z czego poziom drugi – 80 metrowy, to antresola, umożliwiająca dobrowolną aranżację.
Inne oferty z rynku pierwotnego dotyczą mieszkań w apartamentowcu zlokalizowanym na wrocławskich Hubach. Tam do dyspozycji są lokale o metrażach od 27 do 65 m kw., więc co prawda nie oferują metrażów charakterystycznych dla apartamentów, ale nieruchomości wyróżnia wysoki standard i udogodnienia: ochrona, recepcja itp. Oferent wyraźnie zaznacza, że to ciekawa alternatywa, dla inwestorów szukających luksusowych mieszkań na wynajem. Cena metra wynosi 8180 zł.
Jak już powiedzieliśmy, mimo zdecydowanej przewagi mieszkań z rynku pierwotnego, bardzo ciekawe oferty znajdziemy też we Wrocławiu wśród apartamentów z drugiej ręki.
Rozpiętość cenowa w tym segmencie jest bardzo duża. Przykładowo – za 100 metrowy apartament na wrocławskim Śródmieściu, w budynku z 2001 roku sprzedający oczekuje 620 tys. zł, czyli 6200 zł od metra kwadratowego. Taka stawka w przypadku Wrocławia jest ceną mieszczącą się w średnich przedziałach dla całego rynku.
Z kolei za 80 metrowe mieszkanie w najbardziej prestiżowej lokalizacji, bo w zabytkowej kamienicy, tuż przy wrocławskim Rynku, sprzedający chce 650 tys. zł, czyli 8100 zł od metra kwadratowego.
Inne mieszkanie, które co prawda ma zbyt małą powierzchnię, by uważać je za typowy apartament, ale za to wyróżnia je lokalizacja, bo mieści się na samym Rynku, kosztuje 850 tys. zł. Tyle właśnie trzeba zapłacić za 58 metrowy lokal, w samym sercu miasta, w zabytkowej kamienicy. Stawka jest jedną z najwyższych dla Wrocławia i wynosi ponad 14 tys. zł.

Podsumowując – po latach zastoju i dekoniunktury, która uderzyła zwłaszcza we wrocławski rynek apartamentowy, wydaje się, że obecnie mamy do czynienia z pewnym ożywieniem. Ofert jest więcej, a co najważniejsze, pojawiły się nowe, atrakcyjne oferty z rynku pierwotnego. Wśród lokalizacji najczęściej wybieranych na apartamenty są Stare Miasto i okolice, oraz tereny będące swoistą enklawą, wyróżniające się ciszą, zielenią i atrakcjami rekreacyjnymi – do nich na pewno należy rejon Biskupina.
Rynek apartamentów we Wrocławiu przeszedł największe tąpnięcie w latach 2009 – 2010, gdy ceny wielu prestiżowych inwestycji spadły nawet o 40 proc., inwestorzy wycofywali się też z niektórych projektów, m.in. dotyczących nowych apartamentów w wieżowcach. Ostatecznie uznano, że są to zbyt niepewne inwestycje, które albo nie doczekały się realizacji, albo były przeprojektowywane. Inne sztandarowe mieszkania w tym segmencie, z kolei doczekały się obniżek cen.
Oczywiście nie można jeszcze mówić, że rynek apartamentowy podniósł się po trudnym okresie, ale są oznaki pewnego ożywienia. Czy przerodzi się ono w bardziej trwałą tendencję? Czas pokaże – na razie, ogólnie w mieszkaniówce dominuje wyczekiwanie, ten rok upływa pod znakiem niewielkich wahań cen i umiarkowanego popytu.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN

Data publikacji: 04-11-2013
Print Friendly, PDF & Email