Archiwa kategorii: ANALIZY • RAPORTY • OPINIE

Apartamenty na sprzedaż we Wrocławiu – gdzie najdroższe?

Od około 8 tys. zł za metr kwadratowy do nawet powyżej 20 tysięcy – takie są stawki za apartamenty na sprzedaż we Wrocławiu. Stolica Dolnego Śląska to jeden z najbardziej rozwiniętych w Polsce rynków nieruchomości luksusowych. Ustępuje tylko Warszawie, natomiast może się równać Krakowowi czy Gdańskowi. Inwestorów zachęca nie tylko bogactwo atrakcyjnych lokalizacji i nieruchomości z wyższej półki na rynku pierwotny i wtórnym, ale również wysoka zyskowność inwestycji pod wynajem. Czytaj dalej

Data publikacji: 09-10-2017
Print Friendly, PDF & Email

Rynek apartamentów – sprawdzamy najdroższe lokalizacje

Chcesz mieszkaniowego luksusu? Szykuj przynajmniej dwukrotność średnich stawek w twoim mieście. Tyle kosztują polskie apartamenty. Te „zwykłe” są wyceniane na przynajmniej 9 – 10 tys. zł/mkw. Najbardziej luksusowe mogą kosztować jednak i drugie tyle. Czytaj dalej

Data publikacji: 16-08-2017
Print Friendly, PDF & Email

Ile trzeba płacić za wynajem apartamentu?

Zapłacisz przynajmniej 70 – 100 zł czynszu za wynajem metra kwadratowego luksusowego mieszkania w centrach takich miast jak Warszawa, Wrocław, Kraków czy Gdańsk. Wysokie ceny spotykamy też m.in. w kurortach nadbałtyckich. Czytaj dalej

Data publikacji: 16-06-2017
Print Friendly, PDF & Email

Apartament nad Bałtykiem? Szykuj duże pieniądze

Nawet 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy może kosztować apartament nad Morzem Bałtyckim w takich kurortach jak Łeba, Ustka, Międzyzdroje, Świnoujście, Sopot. Na wycenę wpływ ma przede wszystkim lokalizacja. Liczy się bliskość plaży i możliwość podziwiania tafli morskiej z własnego tarasu. Czytaj dalej

Data publikacji: 28-04-2017
Print Friendly, PDF & Email

Apartamenty w Polsce na przykładzie 6 miast

Rynek apartamentów w Polsce dzieli się na dwa “światy” – kilka wiodących metropolii z Warszawą na czele, gdzie powstają najbardziej prestiżowe i najbardziej luksusowe obiekty, oraz całą resztę miast regionalnych. W tych ostatnich ceny są znacznie niższe, choć również i tu przybywa apartamentowców i mieszkań o podwyższonym standardzie. Czytaj dalej

Data publikacji: 12-04-2017
Print Friendly, PDF & Email

Apartamenty we Wrocławiu – jakie lokalizacje?

Stolica Dolnego Śląska to jeden z najważniejszych rynków nieruchomości w Polsce – także segmentu premium. Ma do zaoferowania szereg bardzo ciekawych realizacji  – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Dynamicznie rozwijający się sektor nowoczesnych usług m.in. dla biznesu, duża liczba studentów i przyjezdnych z zagranicy – wszystko to w połączeniu z niebanalną ofertą mieszkaniową, sprawie że Wrocław jest obecnie w ścisłej czołówce lokalizacji apartamentowych w naszym kraju.  Czytaj dalej

Data publikacji: 10-02-2017
Print Friendly, PDF & Email

Specyfika poznańskiego rynku mieszkaniowego

Poznań to bardzo ciekawy wielkomiejski rynek mieszkaniowy, atrakcyjniejszy pod względem relacji ceny do lokalizacji niż inne porównywalne wielkością miasta w Polsce. Bogata oferta w segmencie apartamentów pozwala znaleźć dobrze zlokalizowane luksusowe mieszkanie w przystępnej cenie. Duży odsetek mieszkań kwalifikuje się też do programu MDM.

Z zestawienia cen transakcyjnych NBP wynika, że za nowe mieszkania w stolicy Wielkopolski należy płacić średnio 6200 zł od metra. Na rynku wtórnym średnia cenowa wynosi 5000 zł i jest znacznie niższa od stawek w porównywalnych wielkością miastach – w Warszawie (7170 zł). Krakowie (5780 zł) czy we Wrocławiu (5200 zł). Także – nieznacznie niższe – są ceny mieszkań nowych: w Warszawie wynoszą 7500 zł, w Krakowie 6340 zł, a we Wrocławiu kształtują się na podobnym poziomie – 6170 zł.

Poznań cechuje się  dosyć niskimi cenami segmentu Premium, który zresztą nie jest tu tak rozwinięty jak w Krakowie czy Warszawie. Stawki za apartamenty w dobrych lokalizacjach kształtują się już na poziomie 7,5 – 8 tys. zł. We Wrocławiu jest to 8,5 – 9 tys. a w Krakowie i Warszawie za świetnie zlokalizowane apartamenty trzeba płacić powyżej 10 tys. zł od metra kwadratowego.

Poznań to miasto, które ma do zaoferowania również łatwy dostęp do nieruchomości z dopłatą MDM, nawet w dobrych lokalizacjach. Odsetek oferty kwalifikującej się do programu jest wysoki, dzięki wysokim poziomom limitów cenowych, zbliżonych do stawek średnich. Nieruchomość z państwową dopłatą można kupić nawet w bardzo dobrej lokalizacji, ale minusem jest pośredni wpływ na wzrost cen nieruchomości.
Wg Amron – Sarfinblisko 60 proc. mieszkań w ofercie deweloperskiej z Poznania spełnia wymogi MDM, a na rynku pierwotnym takich mieszkań jest ponad 30 proc. Tym samym Poznań, to drugie po Łodzi z największych miast w Polsce, pod względem dostępności oferty z państwową dopłatą.

Jeśli chodzi o poznański rynek pierwotny najdroższe są takie lokalizacje, jak: Stare Miasto, Stare Winogrady, Rataje, Winiary, Sołacz, św. Łazarz oraz Grunwald Południe. Najtaniej nowe mieszkania kupimy natomiast w takich rejonach, jak: Ostrów Tumski-Śródka-Zawady-Komandoria, Starołęka Minikowo-Marlewo oraz Morasko-Radojewo.

Ceny oczywiście spadają wyraźnie, wraz z oddalaniem się na peryferie. W takich lokalizacjach na poznańskich rogatkach jak: Baranowo, Rokietnica, Plewiska, Głuszyna czy Junikowo stawki zaczynają się już od 3900 zł za metr, a przeciętne stawki kształtują na poziomie 4500 – 5000 zł.

 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

 

Data publikacji: 20-12-2016
Print Friendly, PDF & Email

Luksusowe apartamenty w Polsce pod lupą badaczy

Polscy bogacze inwestują w luksusowe apartamenty głównie w kraju. Wg nich luksus zaczyna się od ceny wynoszącej przynajmniej 16 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Odbiorcami polskiego segmentu nieruchomości Premium są głównie osoby zasiadające na kierowniczych stanowiskach, menadżerowie, przedsiębiorcy, przedstawiciele wolnych zawodów. Apartamenty kupują najczęściej po 40 – tce.
Taką charakterystykę polskich klientów rynku luksusu w nieruchomościach dostarcza raport za 2015 rok KPMG i REAS pt „Rynek nieruchomości luksusowych w Polsce”.
Wg autorów raportu segment apartamentów  w naszym kraju stanowi około 4 do 6 proc. całego rynku mieszkaniowego. Roczna wartość transakcji to około 460 mln zł.  Wg REAS średnie ceny wynoszą od 8800 zł/ mkw. w Poznaniu do ponad 16 tys. zł/ mkw. w Warszawie. Wg analityków WGN zasadny jest podział na apartamenty „popularne” z cenami w wiodących miastach na poziomie średnim wynoszącymi około 10  tys. zł (w Warszawie jest to około 12 tys.) oraz apartamenty najbardziej luksusowe, gdzie stawki zaczynają się od około 20 tys. Jeśli chodzi o górne granice cenowe – spośród najbardziej znanych i rozpoznawalnych projektów można podać przykład Złotej 44 w Warszawie, ze stawkami maksymalnymi na poziomie 40 tys. zł od metra kwadratowego.
Standardem polskich nieruchomości luksusowych jest monitoring, który posiada 95 proc. inwestycji. W recepcję wyposażonych jest 74 proc. Klimatyzację ma blisko połowa (48 proc.), ochronę 31 proc. 24 proc. inwestycji oferuje swoim mieszkańcom salon fitness, 21 proc. saunę, a 17 proc. basen. Usługi concierge ma 13 proc. luksusowych mieszkań, wybudowanych w naszym kraju po 2009 roku.
Należy zaznaczyć, że grono bogaczy w Polsce, których stać na luksus, na tle Zachodu, jest ciągle niewielkie.  W terminologii międzynarodowej osoby, które są odbiorcami rynku dóbr luksusowych, określa się jak HNWI (ang. high net worth individuals). Pod tym pojęciem kryją się ludzie, którzy dysponują aktywami płynnymi wynoszącymi co najmniej milion dolarów. W Polsce ich liczbę szacuje się na około 47 tys.  Dla porównania w Grecji taki osób jest 90 tysięcy, w Niemczech blisko 2 mln, a we Francji 2,5 mln. Polacy jako społeczeństwo  ciągle plasują się w unijnym ogonie (23 miejsce), jeśli chodzi o bogactwo. W 2014 roku na jednego obywatela naszego kraju przypadał majątek wart około 22 tys. dolarów. Średnia unijna  to 153 tys. dolarów.
Kto w Polsce jest właścicielem luksusowej posiadłości lub apartamentu? Spośród osób badanych odpowiedź twierdzącą dało ponad 60 proc. respondentów o dochodach miesięcznych wynoszących powyżej 20 tysięcy złotych i 47 proc. osób, które zarabiają w przedziale od 10 do 20 tysięcy.
Z dysproporcji w zamożności w porównaniu do Europy Zachodniej wynika fakt, że polscy milionerzy inwestują w nieruchomości luksusowe głównie w Polsce. 99 proc. badanych udzieliło właśnie takiej odpowiedzi.
Polscy posiadacze apartamentów to najczęściej przedstawiciele kadry kierowniczej np. menadżerowie dużych korporacji. Spory odsetek nieruchomości przypada też na prywatnych przedsiębiorców, a na trzecim miejscu są osoby wykonujące wolne zawody – np. notariusze, adwokaci itp. Wśród respondentów o ponadprzeciętnych dochodach, zajmujących wyżej wymienione stanowiska, co najmniej połowa zadeklarowała posiadanie luksusowej nieruchomości. Mniejszy udział nabywców (25%) występuje w grupie pracowników umysłowych i  specjalistów. Jeśli chodzi o wiek – najczęściej apartamenty kupują ludzie „po czterdziestce” (ponad połowa respondentów). Z kolei w najmłodszej grupie wiekowej (do 30 lat) na luksus może sobie pozwolić około 33 proc. badanych.
Jaki jest ich tryb życia, upodobania, usługi z których korzystają? Z badań wynika, że blisko połowa osób o dochodach wynoszących przynajmniej 20 tys. zł regularnie żywi się w luksusowych restauracjach oraz korzysta z usług typu housekeeping, natomiast jedna trzecia ma prywatnego trenera sportowego. Z kolei usługi concierge okazjonalnie znajdują odbiorców u 17 proc. osób bardzo zamożnych.
Luksus w nieruchomościach, wg osób, które stać na drogie apartamenty, zaczyna się od ceny wynoszącej przynajmniej 16 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Cezura cenowa u osób bardzo zamożnych (dochody powyżej 20 tys. zł miesięcznie) jest nieco wyższa i wynosi 17 tys. zł od metra. Jak podkreślają autorzy raportu: zauważalne jest także zróżnicowanie  w postrzeganiu luksusowych nieruchomości ze względu na płeć.  W oczach badanych mężczyzn  minimalna cena za jeden metr kwadratowy luksusowego apartamentu wynosi nieco ponad 17 tys. zł, podczas gdy kobiety były skłonne uznać za wartość graniczną już 14,6 tys. zł.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN

Data publikacji: 30-12-2015
Print Friendly, PDF & Email

Jakie apartamenty wybierają bogaci Polacy?

Rynek nieruchomości obfituje w ekskluzywne apartamenty, wille i ogromne rezydencje. Jednak ze względu na koszt zakupu tych nieruchomości, niewielu może sobie na nie pozwolić. Gdzie chciałby mieszkać Polak, którego majątek przekracza milion złotych? Czytaj dalej

Data publikacji: 13-02-2015
Print Friendly, PDF & Email

Wykańczać mieszkanie z firmą czy samodzielnie?

Dynamicznie rośnie rynek kompleksowych usług związanych z aranżacją i wykończeniem mieszkania na zamówienie. Firmy nie ograniczają się tylko do prac budowlanych. W ramach kontraktu przygotują projekt, kupią i dostarczą materiały, a nawet zorganizują przeprowadzkę. Czy takie rozwiązanie się opłaca? To zależy.

W Polsce tzw. standard deweloperski to ciągle dominująca forma oddawania mieszkań. W powszechnej świadomości funkcjonuje też przekonanie, że wykańczanie własnymi siłami jest dużo tańsze, niż przy zamówieniu pod klucz, czy kompleksową usługę odpowiedniej firmy.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania? Oczywiście, wszystko zależy od standardu. Przyjmuje się, że średni koszt to około 800 zł/ mkw. Są to jednak wyliczenia wyłącznie orientacyjne i należy do nich podchodzić z odpowiednim dystansem, bo – jak to zwykle bywa – praktyka weryfikuje wszystko.
Teoretycznie siłami wujka, brata, czy szwagra, robocizna prawdopodobnie będzie tańsza, ale też naprawdę rzadko się zdarza by nasz znajomy, czy ktoś z rodziny potrafił zrobić dla nas wszystko. Niewykluczone więc, że będziemy musieli szukać dodatkowych ekip do poszczególnych prac. Po drugie:  wykończenie na własną rękę wiąże się z kosztem poświęcenia własnego czasu i energii. Kuzyn albo wujek nie wybierze za nas materiałów budowlanych i ich za nas nie dostarczy na miejsce (może nam pomagać, ale nie zrobi tego sam). Mało prawdopodobne, by miał też rabaty w hurtowniach materiałów budowlanych, no chyba, że sam prowadzi firmę. Wujek nie zrobi też dla nas projektu. Finalny stan będzie więc w dużej mierze niewiadomą. Koszt poświęcenia własnego czasu i energii wydaje się sprawą niewymierną, ale tylko pozornie. Jeśli na czas remontu będziemy musieli wziąć urlop w pracy, czy też zrezygnować z niektórych zleceń (jeśli pracujemy na własną rękę) da się, przynajmniej orientacyjnie, wyliczyć ile taka impreza będzie nas kosztować. W grę wchodzą także koszty paliwa i inne dodatkowe obciążenia. Nie może też liczyć na to, że ktoś wyręczy nas w kupnie i dostarczeniu mebli i sprzętu AGD. Wszystko to będzie na naszej głowie.

Jeśli właściciel mieszkania zdecyduje się na usługę profesjonalnej firmy –  najprawdopodobniej zacznie się od projektu, za który będzie musiał zapłacić, ale który nie będzie obligował go do dalszej współpracy z firmą.  Ceny wahają się od kilkudziesięciu do kilkuset złotych za metr w zależności od skomplikowania projektu oraz doświadczenia i renomy wykonujących je osób. Co prawda wydaje się, że to podbijanie kosztów, ale można też podejść do sprawy inaczej. Klient zyskuje projekt aranżacji, z którym może przyjść do kolejnej firmy, lub według niego próbować działać samemu.
Jeśli zdecyduje się na dalszą współpracę, najczęściej będzie mógł wybierać spośród pakietów remontowych, które obejmują różny zakres prac. Te podstawowe ograniczają się do prac budowlanych, położenia paneli, malowania, położenia płytek w łazience i białego montażu, dostawy materiałów budowlanych. W wersji bogatszej – klient dostaje ofertę z dostarczeniem mebli kuchennych, sprzętu AGD, szafy na wymiar w hallu itp. Przykładowy koszt oferty wykończeniowej na podstawie cennika jednej z firm z Warszawy to: od 590 zł brutto za pakiet podstawowy, 950 zł za pakiet średni i 1450 w wersji Premium.

Firmy wykończeniowe kuszą klientów kompleksową obsługą, choć ta dostępna jest z reguły w najwyższych pakietach (zorganizowanie przeprowadzki, kupno/projekt mebli itp.). Inną zaletą jest oszczędność na materiałach, wynikająca z tego, że wykonawcy mają czasem dosyć duże zniżki w sklepach budowlanych. Najczęściej jednak klient będzie skazany na wybór materiałów od określonych producentów, dlatego istotne jest jak szeroką „bazą” w tym zakresie dysponuje firma wykończeniowa. Powinna pokazać nam też próbki materiałów. Coraz częściej zdarza się też, że wykonawcy nie oferują już sztywnych pakietów, dostosowując się do wymogów klienta, także w zakresie wyboru materiałów.
Co ważne – i co jest istotną zaletą – w porównaniu do wykańczania na własną rękę: decydując się na firmę, mamy pewność, że budowlańcy i cała inwestycja są pod nadzorem. Nie musimy co jakiś czas przyjeżdżać do domu, by sprawdzać czy „pan Tadziu” jest na miejscu i czy jest np. trzeźwy. Niektóre firmy z branży oferują nawet  możliwość monitorowania postępu prac poprzez Internet. Co jednak najważniejsze – klient, który zdecyduje się i podpisze umowę, uzyskuje gwarancję. Część firm udziela takich gwarancji na rok. Jeśli chodzi o czas wykończenia określa się go przeciętnie na około 6 tygodni.

Nie sposób oczywiście, bez dokładnego porównania kosztorysów, określić co jest bardziej opłacalne – czy wykończenie na własną rękę, czy poprzez firmę. Na pewno to ostatnie pozwala istotnie zaoszczędzić czas i oddać mieszkanie w profesjonalne ręce. Będzie to więc oferta z pewnością lepsza dla klientów inwestycyjnych i ludzi po prostu zapracowanych, którzy mogą wybrać np. pakiet z przeprowadzką i kupnem mebli. Wydaje się, że z czasem, przy dynamicznym rozwoju rynku będzie ona zyskiwać coraz większe uznanie.
Wykończenie na własną rękę teoretycznie pozwala zaoszczędzić, jednak – jak już wspomnieliśmy – rzadko się zdarza, by wujek czy znajomy był w stanie zrobić wszystko. Z reguły więc kończy się na wzywaniu kolejnych firm i fachowców, co znacznie podbija koszty.

Iwona Hryncewicz   Analityk WGN Wrocław

Data publikacji: 26-11-2014
Print Friendly, PDF & Email

Nowe apartamenty – gdzie kupimy ekskluzywne mieszkania?

Na polskim rynku pojawia się coraz więcej ofert luksusowych mieszkań. Deweloperzy prześcigają się w coraz to atrakcyjniejszych ofertach. Wszystko to ma na celu przyciągnięcie jak największej liczby kupujących. Czytaj dalej

Data publikacji: 25-08-2014
Print Friendly, PDF & Email

Apartamenty na wynajem – aparthotele wchodzą na polski rynek

W Stanach Zjednoczonych tego typu inwestycje znane są od dziesięcioleci. U nas funkcjonują od kilku lat. Chodzi o apart i condohotele, czyli pokoje hotelowe bądź apartamenty kupowane przez inwestorów na własność, z myślą o najmie i zarządzane przez profesjonalnych operatorów.

Przez pojęcie condohoteli rozumiemy zazwyczaj stricte pokoje hotelowe (w standardzie zazwyczaj 4 i 5 gwiazdkowym). Klient w takim obiekcie ma do dyspozycji wszystkie usługi hotelowe.

Aparthotele natomiast to nieruchomości typu studio, apartamenty z własną kuchnią, sypialnią, pokojem dziennym i łazienką, gdzie klient czyje się w pełni prywatnie, ale może korzystać z niektórych usług hotelowych, takich jak pralnia i recepcja.

Jeśli chodzi o sposób inwestowania obie formy polegają na wykupieniu od inwestora mieszkania na własność. W systemie condo inwestor budujący hotel jest jednocześnie jego zarządcą i następnie podpisuje z właścicielem nieruchomości umowę najmu, w której gwarantuje mu określone wpływy przez określony czas.

System ten polega na tym, że operator dogaduje się z inwestorami, sprzedając prawo własności, dzięki czemu oni minimalizują ryzyko działalności na własną rękę, a operator uzyskuje kapitał na inwestycję. Pokój w systemie condo nie musi być obłożony, a właściciel będzie dostawał umówioną kwotę po prostu z działalności całego obiektu.

31

W przypadku aparthoteli jest nieco inaczej. Tutaj inwestor wykupuje apartament, następnie podpisuje z zarządcą umowę na prowadzenie usług, związanych z wynajmem i świadczeniem niektórych usług hotelowych – jednak większa odpowiedzialność spoczywa na nim.

To on z własnej kieszeni musi apartament wykończyć i remontować – inaczej niż w przypadku pokojów hotelowych, gdzie spoczywa to na barkach operatora. Także kwestia aranżacji i wystroju w aparthotelach zależy z reguły bezpośrednio od właściciela, w condo te kwestie całkowicie są uzależnione od operatora hotelu, a pokoje mają standardowy wygląd.

W przypadku aparthoteli właściciel ma z kolei większy dostęp do własnej nieruchomości – to on ustala, w jakim okresie apartament ma być wynajęty, a w jakim np. on będzie w nim przebywał. W przypadku pokojów hotelowych nie ma takiej możliwości – właściciel może nocować w nich tylko przez dokładnie określony w umowie, krótki okres, z reguły poza sezonem.

Inwestycja w aparthotel oznacza więc, że po pewnym czasie zyskujemy po prostu kolejną nieruchomość, mieszkanie „do życia”. W systemie condo cały czas jest to pokój hotelowy, który można będzie powtórnie wynająć operatorowi, bądź sprzedać.

Jak już wspomnieliśmy – system condo znany jest od dziesięcioleci w Stanach Zjednoczonych, skąd pochodzi. W Polsce jest to kwestia kilku lat, ale ten segment rynku bardzo szybko się rozwija. Nieruchomości tego typu pojawiają się w polskich kurortach, nad Bałtykiem, w górach i dużych miastach. Co roku przybywa kilkadziesiąt takich obiektów.

Jakie są ceny tego typu nieruchomości? Z reguły stawki są wyższe od zwykłych nieruchomości. Przykładowo – we Wrocławiu za mieszkanie wykończone pod klucz w nowym aparthotelu w centrum miasta (z recepcją, windą itp.) oferent w WGN policzył sobie 8100 zł za metr kwadratowy. 30 metrowa kawalerka została wyceniona na 240 tysięcy złotych. Stawka za metr kwadratowy w tym przypadku jest o około 2000 zł/ m kw. wyższa.

Condo i aparthotele to ciekawa alternatywa na rynku nieruchomości, która może zyskiwać na popularności. W systemie condo inwestor minimalizuje ryzyko, dzieli się nim z innymi inwestorami. Wg szacunków, roczna stopa zwrotu z tego typu najmu może wynieść nawet 6 – 9 proc. netto. Inwestorowi sprzyja też korzystna forma opodatkowania – niska stawka ryczałtu.

Z punktu widzenia klientów aparthotele powiększają dostępny wachlarz ofert na rynku i stają się ciekawą alternatywą między stricte hotelami a po prostu apartamentami na wynajem.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Data publikacji: 25-07-2014
Print Friendly, PDF & Email

Przy plażach Bałtyku rosną luksusowe apartamenty

Wybrzeże Bałtyku to nowa, popularna obecnie lokalizacja dla inwestorów realizujących projekty nieruchomości luksusowych. Coraz więcej apartamentów powstaje w znanych kurortach turystycznych nad morzem, a ich ceny nie odbiegają od tych, jakie spotykamy w dużych miastach, w tym w Warszawie. Najdroższe luksusowe nieruchomości z widokiem na morze kosztują nawet ponad 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Wśród ogłoszeń WGN zauważamy obecnie dużą liczbę nowych inwestycji w takich lokalizacjach jak Gdynia, Gdańsk, Mielno, Świnoujście, Krynica Morska, Ustka, Mielno, Niechorze.
Turystyczna „mekka” nadbałtycka czyli popularne Mielno, to jedna z miejscowości szczególnie preferowanych przez inwestorów. Przeciętne ceny apartamentów w tym kurorcie wynoszą obecnie w WGN 9600 zł/ m kw., choć nie brak i nieruchomości droższych nawet o 10 tysięcy za metr. Dotyczy to nowych i najlepiej zlokalizowanych apartamentów.

Przykładem może być luksusowy apartament z 2013 roku z tarasem, przy promenadzie nadmorskiej. Cena w tym przypadku wynosi 19 tysięcy od metra. Nieruchomość mieści się w nowoczesnym, luksusowym kompleksie z dwoma basenami, własnym zejściem na plażę itp.

Nieco dalej na Zachód – w Kołobrzegu – spotykamy również dużą liczbę nowych realizacji, jednak ceny są nieco niższe. Średnia w WGN wynosi 9100 zł. Najdroższe apartamenty sięgają cenowo 12,5 tysiąca złotych/ m kw. Tak jest m.in. w przypadku apartamentów z 2013 roku w nowoczesnym kompleksie sanatoryjno – uzdrowiskowym, tuż przy plaży.

Nowe inwestycje apartamentowe to też domena Niechorza. Tu przeciętne stawki za mieszkania segmentu Premium wynoszą 10,5 tysiąca złotych. Deweloperzy realizują obecnie wiele projektów nowych osiedli w bardzo dobrym położeniu – tuż przy plaży, z widokiem na latarnię morską itp.

Zdecydowanie jednak najbardziej prestiżową lokalizacją okazuje się jednak ciągle Trójmiasto, a zwłaszcza Gdynia. W wieżowcu Sea Towers nad zatoką Gdańską, 92 metrowy apartament wyceniono na 2 mln zł. To najdroższa obecnie oferta w WGN. Cena metra wynosi ponad 21 tysięcy.

58

Popularna jest też Gdynia – Orłowo. Tu za apartament blisko morza trzeba płacić 13,5 tysiąca złotych. Gdynia okazuje się m.in. zdecydowanie droższa od sąsiedniego Gdańska, gdzie za apartamenty w Śródmieściu inwestorzy oczekują około 8,5 – 9 tysięcy złotych/ m kw.

Wśród luksusowych nieruchomości nadmorskich najdroższe – bez względu na lokalizacje – są nowe realizacje, w obiektach o bardzo dobrym położeniu, blisko plaży, przy promenadzie, w otoczeniu hoteli, restauracji itp. Luksusowe apartamenty są tym droższe, im oferta jest bardziej kompleksowa. Najwyższe wyceny dotyczą także tych nieruchomości, które zapewniają kompleksową ofertę rozrywkowo – usługową, czyli np. mają własne baseny, restaurację, saunę czy solarium.

Duża liczba inwestycji segmentu Premium nad Bałtykiem pokazuje, że inwestorzy ciągle postrzegają je jako perspektywiczne i dochodowe. To dowód, że polski rynek apartamentów się rozwija. Pojawiają się też nowe lokalizacje, nie tylko ograniczone do największych miast.

Wielu obserwatorów rynku apartamentów zadawało sobie ostatnio pytanie o jego kondycję, w kontekście upadku prestiżowej inwestycji Złota 44, w Warszawie. Przypomnijmy, że ceny były tam wyraźnie wygórowane – za najlepsze mieszkania liczono nawet po 60 tysięcy od metra, czyli kilka razy więcej od średnich cenowych. Ostatecznie jednak sprzedaż była niezadowalająca.

Czy to jednak oznacza, że polski rynek nieruchomości luksusowych jest zbyt słaby, by przyjąć drogie projekty? Naszym zdaniem – nie. Co prawda upadek Złotej pokazał granicę cenową dla apartamentów, ale wcale nie oznacza słabości całego rynku.
W WGN widzimy wręcz jego dynamiczny rozwój. Pojawia się coraz więcej bardzo dobrych nieruchomości o wysokim standardzie i dostosowanych cenowo. Wzrosła świadomość i inwestorów i klientów, którzy nie windują już tak chętnie cen, jak to miało miejsce przed kryzysem na rynku, kiedy często windowano stawki nawet za mieszkania zdecydowanie poniżej standardu Premium.

Obecnie takich zjawisk już się nie spotyka, a z drugiej strony najlepsze realizacje nadal trzymają swoje ceny. Powstaje też wiele nowych apartamentów m.in. w kamienicach, zabytkowych zamkach, pałacach i w bardziej zróżnicowanych lokalizacjach.

 Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN

Data publikacji: 23-07-2014
Print Friendly, PDF & Email

Za przynajmniej 5 tysięcy złotych wynajmiesz apartament

W dużych miastach Polski i kurortach turystycznych – to tu przede wszystkim przybywa apartamentów. Rynek luksusowych mieszkań się rozwija. Dostępna jest coraz większa oferta i coraz więcej lokalizacji. Inwestorzy w dużej mierze wykorzystali okres spowolnienia na rynku nieruchomości i szukali okazji cenowych. Skutek to większa pula apartamentów. Ceny najmu tych najdroższych sięgają w WGN nawet 9 tysięcy złotych miesięcznie. Stawki za metr kwadratowy są w takich przypadkach nawet o 100 procent wyższe od tych za zwykłe mieszkania.

Rynek najmu charakteryzuje się niewielkimi zmianami cenowymi. Dominują raczej niewielkie i sezonowe wahania. W dużych miastach poza Warszawą stawki czynszu wynoszą około 30 – 35 zł (Wrocław, Kraków, Gdańsk), 23 -25 zł (Poznań, Katowice, Łódź). W Warszawie wynajem mieszkania to koszt około 45 – 48 zł od metra kwadratowego.

2 – 3 pokojowe mieszkanie do 60 m kw. we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku kosztuje średnio około 2000 zł miesięcznie. W stolicy jest to często ponad 1000 zł więcej.

Warto zaznaczyć, że stawki za apartamenty często nie różnią się znacznie od tych za zwykłe mieszkania, a wysoka cena to skutek dużego metrażu, jednak z drugiej strony najdroższe oferty dotyczą właściwie wyłącznie segmentu apartamentowego.

Obecny rekord w WGN to 119 zł miesięcznie za metr kwadratowy apartamentu na nowym osiedlu w Katowicach. Chodzi o centralną, rozpoznawalną i bardzo dogodną lokalizację – blisko autostrady A4 i galerii handlowej Silesia City Center.

We Wrocławiu za 40 metrową, ekskluzywną garsonierę zlokalizowaną przy Rondzie Powstańców Śląskich, a więc w ścisłym centrum, w atrakcyjnym, nowym budynku, trzeba zapłacić miesięcznie ponad 80 zł/ m kw.

W Gdyni jedna z najbardziej rozpoznawalnych lokalizacji nad Bałtykiem, czyli apartament w wieżowcu Sea Towers nad Zatoką Gdańską wyceniono na 60 zł za metr. Czynsz, który za 92 metry kwadratowe wynosi 5500 zł miesięcznie.

Jak widzimy za najlepsze oferty należy płacić nawet kilka razy więcej od cen wynajmu mieszkań. Koszt najmu w pełni umeblowanej nieruchomości w bardzo dobrym położeniu wyniesie około 4000 – 4500 zł.

Oprócz dużych rynków, podaż polskich apartamentów kumuluje się nad bałtyckim wybrzeżem. Chodzi przede wszystkim o znane kurorty turystyczne. Wśród ofert WGN wyraźnie widać zwiększenie liczby tych z takich lokalizacji jak Mielno, Łeba, Krynica Morska, Sopot, Świnoujście itp.

Zwiększona podaż dotyczy zarówno cen najmu, jak i sprzedaży. Jeśli ktoś poszukuje apartamentu nad morzem na własność powinien się liczyć z wydatkiem 8,5 – 14 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Te najbardziej prestiżowe oferty – tak jak w przypadku Sea Towers w Gdyni będą wycenione na ponad 20 tysięcy. Całkowita cena 90 metrowego apartamentu w tej lokalizacji wynosi 2 mln zł.

Jeśli chodzi o ceny najmu – tu nie widać większych różnic między wybrzeżem a największymi miastami. Oscylują one między 50 a 70 zł za metr. Mowa oczywiście wyłącznie o ofertach Premium.

Rynek wynajmu apartamentów oraz mieszkań reaguje stabilnie na zmiany koniunktury. Przynajmniej do tej pory tak było. Od kilku lat ceny zmieniają się nieznacznie i raczej sezonowo. Również teraz szacuje się, że jeśli pojawią się obniżki, to nie większe niż 1 – 2 procent.

Najwyższe czynsze dotyczą apartamentów położonych centralnie, bądź w nietypowych bardzo prestiżowych lokalizacjach. Chodzi więc np. o centra miast, bądź otoczenie wyjątkowe ze względu na przyrodę, historię itp. Liczy się wiek budynku. Generalnie zauważamy dominację cenową nowego budownictwa, choć wyjątek stanowią tu wyremontowane prestiżowe obiekty takie jak np. zabytkowe kamienice.

W cenie są oczywiście takie udogodnienia jak usługi związane z rozrywką – czyli np. siłownia w budynku, sauna bądź solarium. Parking podziemny, brama na pilota, monitoring itp. to już właściwie standard. Najdroższe apartamenty w WGN są w pełni umeblowane i wyposażone w sprzęt AGD oraz elektronikę. Liczy się nowoczesny wystrój, ale też dobra jakość materiałów, ewentualnie styl retro i dostosowany do tego rodzaj umeblowania.

Monika Prądzyńska / Dział Analiz WGN

Data publikacji: 18-07-2014
Print Friendly, PDF & Email

Apartament za granicą – wciąż dobra inwestycja?

Polacy bardzo chętnie kupują zagraniczne nieruchomości. Zdecydowanie najczęściej wybierają te zlokalizowane w Egipcie, Hiszpanii oraz Bułgarii. To właśnie tutaj, poza nabywaniem apartamentów, najchętniej wypoczywamy.

Wielu Polaków uważa, że nabycie zagranicznej nieruchomości to doskonała lokata kapitału. Jest tak w rzeczywistości, jednak musimy pamiętać o tym, że sam zakup lokalu w najbardziej popularnym kraju nie zapewni nam sukcesu.

Jest kilka istotnych kwestii, na które powinniśmy zwrócić uwagę, nosząc się z zamiarem kupienia mieszkania za granicą.
Przede wszystkim musimy określić jego przeznaczenie. Czy mieszkanie ma nam służyć jako kwatera prywatna, której wartość będzie wzrastać z upływem lat, czy może chcemy czerpać zyski z wynajmu. Jeśli chcemy kupić apartament na wyłącznie prywatny użytek, możemy zdecydować się na mniej popularne lokalizacje. Dzielnice oddzielone nieco od centrum, lub nie będące atrakcyjne turystycznie, mogą okazać się znacznie tańsze. Możemy również skupić się na prywatnych preferencjach. Decydujemy, jak ma wyglądać nasz wymarzony dom lub mieszkanie i czy otoczenie, w którym się znajduje, odpowiada naszym prywatnym preferencjom.

15

Jeśli natomiast kupujemy apartament z myślą o późniejszym wynajmie, powinniśmy przede wszystkim skupić się na atrakcyjnej lokalizacji. Musi być ona popularna i lubiana przez turystów. Ponadto apartament powinien znajdować się blisko różnego typu atrakcji, z których będą mogli skorzystać turyści. Przed zakupem koniecznie sprawdźmy więc, czy nasz apartament będzie oferował na przykład szybki dostęp do morza, bliskość różnego rodzaju restauracji i nocnych klubów itp. Ważne jest również to, jakiego typu nieruchomość kupujemy. Czy decydujemy się na tańsze mieszkanie, oferujące przeciętne warunki, czy wolimy zainwestować w atrakcyjny apartament. Od jego standardu zależy bowiem, jakich gości będziemy przyjmować, oraz jakie opłaty możemy pobierać z tytułu wynajmu. Z pewnością jednak kupując tanie mieszkanie, dużo ryzykujemy. Kupienie apartamentu w dobrym standardzie, na przykład na terenie oferującym dostęp do prywatnego basenu, przyciągnie do naszej nieruchomości większą ilość gości. To z kolei przełoży się na większy zarobek.

Kiedy wiemy już, jakiego typu nieruchomość chcemy nabyć, możemy rozpocząć poszukiwania. Nie kupujmy mieszkań i apartamentów zbyt pochopnie. Lepiej przyjrzeć się różnym ofertom dostępnym na zagranicznym rynku, i wybrać tę najkorzystniejszą – zarówno pod kątem atrakcyjności samego mieszkania czy apartamentu, jak również jego ceny.

Jakich cen możemy spodziewać się w poszczególnych krajach? W Egipcie lokal o powierzchni około 70 metrów kwadratowych, w średnim standardzie, można kupić przeciętnie za 200 tysięcy złotych. Podobnie sytuacja przedstawia się w Bułgarii. W Hiszpanii natomiast za podobny metraż zapłacilibyśmy około 300 tysięcy złotych.

Poza ceną lokalu pamiętajmy również o stałych kosztach jego utrzymania. Nie będzie bowiem tak, że zainwestujemy kapitał w mieszkanie czy apartament, po czym będziemy mogli cieszyć się z napływających zysków. Zakup zagranicznej nieruchomości liczy się z wieloma wyrzeczeniami. Przede wszystkim musimy mieć świadomość, że konieczne będzie zatrudnienie na miejscu osoby, która będzie stale doglądać naszego lokalu. Jej zadaniem będzie zarówno wynajmowanie nieruchomości, jak również dbanie o jej stan techniczny oraz porządek. Rzadko kiedy mamy możliwość samodzielnego doglądania naszej własności. Najczęściej bowiem, inwestując w zagraniczny apartament albo mieszkanie, sami pozostajemy w Polsce. Stałe przeloty do innego kraju tylko po to, aby zweryfikować stan naszego lokalu, lub by utrzymać w nim porządek, byłyby zwyczajnie nieopłacalne. Wiele osób, zapominając o tym stałym wydatku, w efekcie nie uzyskuje zakładanych wcześniej zysków. Mimo to, jeśli stworzymy szczegółowy biznesplan i przemyślimy naszą inwestycję, może ona stanowić naprawdę opłacalną lokatę kapitału, oferującą względnie szybki zwrot i późniejsze, zadowalające przychody.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN

Data publikacji: 26-05-2014
Print Friendly, PDF & Email